Выражаясь образно, каждый раз читая судебную практику, у меня волосы становятся дыбом. Покупать недвижимость в нашей стране рискованно. А термин «добросовестный приобретатель» как показывает судебная практика неприменим.
Одно из моих любимых увлечений – это знакомиться с законодательством, постановлениями, разъяснительными письмами, судебной практикой и т.д. В общем всё, что связано с риэлторской деятельностью. Интересно и необходимо. Мне в этом плане наверное повезло. Но в то же время это заставляет сильно нервничать, ведь чем больше знаешь, тем хуже спишь.
В этой статье я хотел бы затронуть тему про «мину замедленного действия» - материнский (семейный) капитал, т.к. в очередной раз прочитал определение Верховного суда, в котором сделка была признана ничтожной. За этот вечер я прочитал два аналогичных решения по разным делам. Кому интересно, вот одно из них – «Верховный Суд Республики Татарстан Апелляционное определение от 4 апреля 2016 г. по делу № 33-5998/2016». На другое решение ссылку не размещаю, т.к. прочитал и закрыл.
Текст определения ВС сюда не поместился, а читать придётся много, поэтому для тех кто не хочет этого делать, напишу вкратце. Кому интересно в подробностях ознакомиться с законом, может прочитать непосредственно закон о маткапитале, он не очень объёмный – «Федеральный Закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Из определения суда:
Женщина купила дом по ипотеке. У неё двое детей и она воспользовалась материнским капиталом, чтобы погасить ипотеку. Закон это позволяет сделать при условии, что супруг и дети будут наделены собственностью в таком объекте. Она дала обязательство пенсионному фонду, что после погашения ипотеки обязуется в течение шести месяцев сделать это. Ипотеку погасила, но доли не выделила и продала дом.
Человек купивший этот дом, быстро перепродал его другой женщине. Прокуратура подала иск в суд о том, что ранее были нарушены права детей - им не были выделены доли и их мать действовала без разрешения органов опеки на продажу дома.
В общем всё закончилось плохо. Верховный суд определил, что все сделки незаконны и вернул всё вспять. Собственность вернулась к женщине не наделившей детей собственностью, которая выплачивала ипотеку. Конец истории.
Делаем в очередной раз вывод - в нашей стране термин «добросовестный приобретатель» ничего не значит.
Человек, который планирует покупку недвижимости с использованием материнского капитала, даёт пенсионному фонду обязательство, что наделит супруга и детей долями. Пишу кратко, без подробностей из законодательства. После сделки в ПФР нужно будет предоставить договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности и в котором должен быть пункт, что этот объект приобретается с использованием маткапитала. Тогда ПФР после регистрации перехода права собственности перечисляет средства на счёт продавца. В таком случае покупка по маткапиталу отслеживается по этому договору купли-продажи и вопросов нет.
Но возможна другая ситуация. Человек может воспользоваться маткапиталом уже после покупки недвижимости и воспользоваться им для погашения ипотеки.
Поэтому при проверке истории квартиры стоит учитывать множество нюансов. Сведения о выдаче/невыдачи маткапитала не являются публичными. Эти сведения содержатся в государственном регистре, ведение которого осуществляет ПФР. Информация о лицах, содержащаяся в регистре, предоставляется Пенсионным фондом и его территориальными органами по межведомственным запросам органов, предоставляющих государственные услуги, или органов, предоставляющих муниципальные услуги, с соблюдением требований 152-ФЗ «О персональных данных». Банки, которые выдают кредиты (ипотеку), тоже не распространяют информацию о том, что кредит погашался средствами маткапитала.
К сожалению всё проверить нельзя, но можно минимизировать риски. При проверке нужно смотреть, не отслеживаются ли где-нибудь несовершеннолетние дети на момент приобретения объекта продавцом. Если отслеживаются, то нужно состыковывать полученную информацию вместе и выяснять каков их возраст; когда приобретался объект; каким образом приобретался и с привлечением каких средств. Например согласно ст.3 256-ФЗ, право на получение маткапитала возникает у женщин родивших (усыновивших) второго, третьего или последующих детей с 1 января 2007 г. и может быть реализовано не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей. Но согласно ч.6.1 ст.7 256-ФЗ, заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) маткапитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, по кредитному договору (договору займа). Если известно, что есть дети, то хоть как-то можно попытаться получить информацию об использовании/неиспользовании маткапитала. Продавца нужно попросить предоставить справку из территориального отделения ПФР об остатке средств.
Есть и другой нюанс из-за которого невозможно узнать есть ли дети. В паспорте продавца могут не содержаться сведения о детях. Так же могут не содержаться сведения о заключенном браке. Но, если он к примеру состоит в браке, но штамп в паспорте отсутствует, то это соответственно не даёт возможности заглянуть в паспорт супруги и убедиться не содержатся ли в этом случае в её паспорте сведения о наличии детей. Но стоит учитывать, что даже если вы загляните в паспорт супруги, то не факт, что и в нём не будут отсутствовать сведения о детях.
В настоящий момент нет механизмов проверки использования материнского капитала. Это можно выяснить только до покупки квартиры у продавцов или случайно. Если недвижимость приобреталась по ипотеке, то нужно попросить предоставить из банка выписку по ипотечному счёту. Если всё таки продавец предоставил справку из ПФР, то необходимо убедиться, что средства не использовались полностью или частично, а именно сравнить соответствует ли сумма остатка размеру маткапитала на момент приобретения недвижимости. Размер маткапитала меняется ежегодно. Если остаток меньше установленного законодательством, то от покупки наверное лучше отказаться. При этом никакие нотариальные заявления от продавца, покупателю не помогут.
Источник: Портал Рината Мангушева
