Перед тем, как участвовать в съёмках итогового выпуска на YouTube-канале Сергея Смирнова, все участники (а всего было 17 экспертов) подготовились: собрали статистику, проанализировали все данные и сделали выводы. Со стороны их ответы выглядят просто и непринужденно. Но перед этим каждый специалист провёл серьезную работу. Старший эксперт офиса Vysotsky Estate в Тушино Алексей Скуратов тоже подвёл итоги за год по Московской области. Уверены: информация будет для наших читателей полезной и интересной.
Что такое Подмосковье сегодня?
Когда мы говорим о Подмосковье, надо понимать, что оно разное и очень большое. По своей площади Подмосковье сравнимо со средней европейской страной. Здесь есть современные жилые комплексы возле МКАДа и метро. А есть те, до которых реально добраться только «на оленях». Поэтому все приведённые цифры — это средний показатель по больнице. В одном городе цена равна 200 тысячам рублей за метр, в другом — 100 тысячам. А значит, средняя цена будет 150 тысяч рублей. Поэтому разумнее обсуждать отдельные локации.
Давайте, например, возьмём Химки, Красногорск, Одинцово и Подольск (который несколько выбивается из списка, поскольку более удалён и в нём нет новостроек).
Воспользуемся аналитикой от «Домклик».
Когда мы говорим о средней цене за метр квадратный определённого города и Московской области в целом, заметна та самая разница.
Посмотрим на Таблицу №1.
Все любят новостройки?
Интересная динамика наблюдалась в соотношении новостроек и вторичного жилья. Самый большой всплеск объёмов по покупке новостроек мы видели с января по май 2020. И так по всей Московской области. А с середины лета 2020 началось плавное снижение, а потом — «стояние» примерно на одном уровне. Сейчас спрос на новостройки на минимумах.
Всё это происходило в период пандемии, и понятно, на каком новостном фоне перепуганные граждане побежали прятать деньги в «бетон». В столице этот же процесс начался чуть раньше.
Все собственники «вторички» стали придерживать квартиры в конце 2020 года (вспоминаем новости). А когда начался ускоренный рост цен к весне 2021, вышли на рынок в прежнем объёме.
Застройщики тоже несколько снизили объёмы в тот же момент и нарастили с задержкой примерно в квартал или полгода.
Посмотрим на таблицу №2.
Все хотят жить в Москве?
Это спорный вопрос. Мало кто уточняет нюанс: «жить» или «владеть имуществом»? По моим ощущениям, отношение к Московской области (я имею в виду ближнее Подмосковье) несколько поменялось. Слово «Замкадье» всё меньше имеет негативный оттенок. Когда я был моложе на 20 с лишним лет и учился в Москве, «Замкадье» воспринималось как картофельные поля и дачные участки. Хотя по комфорту проживания в спальном районе Москвы оно мало чем отличается от «спальника» в области. Качество строительства примерно одинаковое. Советская инфраструктура тоже. Сейчас заметно отставание только по скорости внедрения новых и модных штучек, и то не везде. По сути, сейчас только работа и развлечения держат в Москве. И, конечно, такой спорный вопрос, как прописка.
МЦД — удачное решение?
Думаю, это связано с развитием общественного транспорта, а именно МЦД2, (даже там, где его ещё нет, но планируется). Когда я был студентом, подождать электричку час-полтора было обыденным делом. Теперь речь идёт о нескольких минутах. И никаких пробок!
МЦД в какой-то мере сумело заменить метро. И разница между столицей и пригородом значительно поблекла. Но это заметно повлияло на цену! Департамент транспорта говорит о росте цен до 15% в Москве (Москворечье-Сабурово) и до 20% в городах Подмосковья. Так, в Нахабино (крайняя станция МЦД-2) цены выросли сразу на 20%, в Одинцово — на 12%. В Лобне и Подольске жильё подорожало на 11% и 12% соответственно. Кстати, не забывайте, что когда в Москве планируют станцию метро, цены растут на слухах, а после открытия даже немного падают.
Таблица №3: Динамика цен в городах пригородной зоны МЦД-1 и МЦД-2
Данные: https://www.irn.ru/articles/41616.html
Что было с ценами в целом?
Посмотрим аналитику от Сбера. Как бы мы не относились к отчётам «Домклика» и искусственному интеллекту в целом, на больших цифрах общая динамика хорошо видна и примерно соответствует тому, что я вижу на практике (но это ближе к рекламным ценам, а не к ценам продаж). По моим ощущениям (таблица №1), чуть завышены цифры по «вторичке» Красногорска в начале 2021 и в Химках в конце этого года. По новостройкам — тот же Красногорск в середине этого года.
Вся Московская область выросла с января 2020 по сегодняшний день. В новостройках — со 114 до 152 тысяч (не учитываем Подольск), а «вторичка» — с 95 до 133 тысяч. Как уже говорилось, во «вторичке», в отличие от новостроек, последние два месяца отмечается незначительное снижение.
За последние три года, по данным IRN, наблюдается рост всей недвижимости на 50-60% (но это без учёта стандартного роста недвижимости на 5-6 % в год и инфляции). Картина примерно одинаковая по всем направлениям, но мы говорим сегодня об определённых городах. Лично мне кажется, рост был чуть скромнее, просто в продажу вышли новые дома (монолит, комфорт-класс и т.д.), и они сами по себе добавили процент роста.
Если рассмотреть ситуацию с января 2020, стоимость метра в Московской области увеличилась на 49,4%, а в Новой и «старой» Москве — на 37% и 35%.
Что сейчас?
Сейчас застройщики намного обогнали «вторичку» по росту цен, но провалились по объёму спроса (Таблица №2). Но при оценке стоимости новостроек на рекламных площадках следует учитывать, что акции и скидки могут доходить до 15%. В среднем скидка в 5-10% — это реально.
За последний месяц в среднем цены в области прибавили 1,5%-2,5%. В целом же рост цен значительно замедлился, я бы даже сказал, что прекратился. Наблюдается некоторый «боковик» (то есть когда цены то поднимаются вверх, то опускаются вниз, но в среднем остаются без изменений).
А если сравнить ситуацию с Москвой?
Цены росли везде, и только ленивый не обсудил причины роста. Я считаю, что Подмосковье было недооценено, а теперь может местами и перегрето, особенно ближнее. Раздуты именно рекламные цены. Мне кажется, это очень похоже на жадность, и в области она выражена намного сильнее, чем в столице. Видимо, москвичи за много лет прошли испытание высокими ценами, привыкли, стали более опытными и сдержанными. А в Подмосковье ещё не наигрались и сейчас витают в розовых облаках. У многих — головокружение от последнего роста.
Что можно сказать в общем по итогу года?
Повторюсь: Подмосковье большое и разное. В одном Красногорске есть локации наподобие «Москва-Сити» и аварийные дома, оставшиеся после пленных немцев. Поэтому просто пробегусь по городам, которые фигурировали в нашем списке для аналитики.
Химки
✅Планируется открытие МЦД.
✅Наконец достроили мост между улицами Репина и Дружбы, что несколько разрешило ситуацию с пробками.
❌Химкам пора решать вопрос с зонами отдыха и функциональностью (Куркино). Если забудут, то рискуют превратиться в район Павшинской поймы Красногорска или повторить участь Одинцово.
❌Сейчас в Химках ощущается недостаток хороших вариантов новостроек с предложениями от застройщиков и хорошей транспортной логистикой.
❌Кажется, Химки подошли к плато своего роста и развития.
Красногорск
✅В разработке и на старте несколько интересных новых проектов — «Крокус Tower», проект «Манхэттен» вместо башни Трампа, «Рублево-Архангельское» ПАО Сбербанка.
✅Решаются проблемы разорившегося Urban Group.
✅Строится новая ветка метро.
❌Неясно, как и когда будет решена проблема с дорожной сетью и пробками. Или Красногорск так и будет в народе называться «городом потерянного времени»?
Думаю, Красногорск будет расти и развиваться и станет тем самым пригородом Манхэттена.
Подольск
Подольск — уютный приятный город не самого дальнего Подмосковья с хорошей транспортной доступностью, но по сути — антипод Одинцово по росту или Одинцово вчера.
✅В городе неплохо с рабочими местами и развитием проектов. Я бы присмотрелся к этому городу.
❌Не пойму: это из-за маленького роста населения всё так плохо с новостройками в самом городе? Как так получилось с ЖК «Кузнечики-2»? Это похоже на Истру в прошлом, где почти каждая новостройка имела большой шанс превратиться в долгострой. Это риски застройщиков или специфика области?
Одинцово
✅Город растёт и развивается как «на дрожжах». Когда открыли платный участок трассы и МЦД, стало намного интереснее.
❌Вот бы там решили проблему с парковками и плотностью застройки в новых ЖК! Один мой коллега из-за этих минусов называет Одинцово «филиалом ада» — настоящим «человейником» с вытекающими плюсами и минусами. Вероятно, быстрый рост и породил хаос. И я надеюсь, всё устаканится.
