Просто расскажу историю, о том, как помогала понять своим друзьям разницу между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости, что с этим делать и как быть... Кто виноват – поняли сразу и забыли :)

Итак...

Позвонил мне давний друг и попросил помочь оценить квартиру перед продажей.

Я в тот же вечер прикатила к нему на чашечку ароматного кофе, да для бесед продуктивных. Поговорить о недвижимости – прекрасный повод встретиться со старым другом!

Итак, я увидела маленькую двухкомнатную квартирку в кирпичной пятиэтажке без лифта.

В программе реновации этот дом, да и весь микрорайон не участвует. Квартира без ремонта, стены в граффити, в квартире много курят и не сильно следят за порядком – нормальная такая творческая атмосфера!

Ну и чудесный бархатный кофе на маленькой кухне под неспешные беседы…

Ребята решили продать эту квартиру и задумались по поводу правильной оценки ее стоимости и возникновении налога от продажи.

Сначала мы рассмотрели все плюсы этой квартиры и ее особенности.

Какие несомненые плюсы в этом объекте недвижимости есть? 

– Это место и транспортное удобство. Добраться до центра Москвы реально за 20 минут! Метро и МЦК в шаговой. Все городские инфраструктурные блага, школы, магазины, зеленые парки и спортивные сооружения – вышел из подъезда и на месте. В самом доме только закончился капитальный ремонт с заменой труб и коммуникаций, подъезд чистый и аккуратный, стеклопакеты. Так как вокруг застройка неплотная и малоэтажная – очень легко всегда, в любое время, найти парковку. Заводов нет, трассы далеко, тихо и воздух чистый.

Но есть и минусы.

В доме нет лифта. Квартира маленькая – всего 43 метра. Комнаты узкие и длинные. Низкие потолки (2,5 метра), маленькая шестиметровая кухня. В квартире ремонт не делался очень давно и ее состояние можно оценить как “нетоварное”.

Государство оценило по кадастру эту квартиру аж в 8 миллионов и мой друг был искренне уверен, что за нее он сможет получить эти 8 миллионов… 

Тут пришлось открыть ему одну очень страшную тайну…

Цена по кадастру и рыночная цена объекта недвижимости одинаковы только в сказках. В реальности московского рынка вторичной недвижимости эконом класса кадастровая стоимость может быть завышена на треть и даже больше от реальной стоимости квартиры.

Я уже писала об этом, что сделано это только для главной цели – собрать больше налогов с собственника. Кроме того, так чиновники пресекают попытки людей продавать квартиры по заниженной стоимости. Ведь недаром в таком случае налоговая будет считать налог с 70% от кадастровой стоимости квартиры (в случае, если сроки владения имуществом меньше положенных трех или пяти лет), а не от суммы сделки.

Конечно, мне не хотелось расстраивать друга, но я показала ему, что в этом доме есть похожие квартиры, которые уже два года никак не продаются, хотя их ценник 7 млн. рублей и в этих квартирах сделан ремонт.

Почему ребята решили продавать эту квартиру – все просто – они ждут малыша, им нужно расширяться, через пару лет места будет не хватать, так как им нужен кроме спальни и детской еще и кабинет.

Пришли к тому, что делать ремонт перед продажей надо, только это должен быть обычный косметический ремонт, «без фанатизма». Потому что серьезный капитальный ремонт с переносом стен не окупится уже никогда. Зато эта квартира будет вполне привлекательна не только для самих новых хозяев, но и как арендный бизнес (за счет расположения, формата и транспортной доступности).

Скажем так, хорошая и простая косметика позволит повысить привлекательность этого объекта недвижимости в глазах потенциальных покупателей, обосновать заявленную стоимость, при этом снизит желание придраться и сбить цену.

Будет создан образ чистой и аккуратной квартиры, где приятно находиться. При продаже здесь не будет никакой мебели, чтобы показать объемы пространства. 

Бюджет на такие работы есть и он вполне себе нормальный. Более того, если квартира будет продаваться с ремонтом, без личных вещей и мебели – это позволит в сознании потенциальных покупателей отстоять более высокую стоимость (по сравнению с тем, если бы эту квартиру выставили на продажу в том виде, в котором она сейчас находится).

По опыту прошлых сделок могу сказать, что предпродажная подготовка – это очень важный фактор успешной продажи! Даже при идеальных документах на квартиру и наличия вменяемых собственников нельзя «клоповник» продать дороже «ниже плинтуса»... 

Когда яблочко намыто и бочок его блестит, оно намного привлекательнее грязного, битого и с гнильцой яблока. Это вот один из моих любимых образов!

... к этому моменту была выпита уже третья чашка чудесного кофе...

Под это дело мы посмотрели стоимость квартир в новостройках, обсудили будущую схему продажи. Но об этом позже, когда работа будет сделана и ребята переедут в новый дом!

Ваша Ольга Абрамова, эксперт по недвижимости.