привет всем.

отвлечемся от основных тем текущего времени.

на прошлой неделе я закрыла сделку по продаже квартиры из -под залога АСВ и расскажу вам про особенности

кто не знает, что такое АСВ, объясню - государственная корпорация, которая занимается судьбой банков (их активами, кредиторами, должниками), у которых отозвали лицензию.

так вот, обратился ко мне клиент с просьбой продать квартиру, которая была в залоге у банка-банкрота, проще говоря - квартира в залоге у АСВ.

дано:

-1-комн квартира в ближайшем Подмосковье (Люберцы-2016);

- потребительский кредит на покупку новостройки в 2015 году; 

- сумма кредита 2 300 000;

- ставка 17%;

- был заключен договор залога прав требования;

- 2016 год-банк объявляет себя банкротом;

- 2018 году оформлена собственность;

с определённого момента у клиента возникли трудности по оплате кредита и кредит гасился частично, по мере поступления денег.

за это время набежала приличная сумма процентов, штрафов и прочих «прелестей»

на момент обращения ко мне клиенту была выслана претензия от АСВ на полное погашение задолженности.

для понимания ситуации распишу по цифрам:

сумма, озвученная в претензии, составляет 2 650 000, из них:

сумма основного долга 1 900 000

сумма просроченного основого долга -280 000

просроченные проценты – 280 000

штрафы и тд – 90 000

после изучения всех документов, оценки объекта, общения с представителями АСВ был выработан план.

в нашем случае был только один вариант продажи – через полное досрочное погашение.

вариант продажи из-под залога с последующим залогом – не наш, тк была претензия со стороны АСВ и если мы не укладываемся в срок, то АСВ подает в суд и далее наши расходы увеличиваются и шансы получить клиенту хоть какую-то разницу с продажи уменьшаются.

итак, план был таков:

1.     Мы отправили в АСВ ответ на претензию с целью "потянуть" время, где попросили дать отсрочку на 2 месяца для полного закрытия кредита; 

2.     Начали плотно заниматься продажей квартиры – сложность была еще в том, что в квартире была неуказанная перепланировка, которая подходила не всем;

3.     Расчёт был сделан на покупателей со свободными деньгами и на ипотечников, но не всех. 

ипотечники нам подходили только те, банки которых кредитуют залоговые объекты или с первоначальным взносом, необходимым для нашего погашения.

но позже стало понятно, что круг наших покупателей сузился - банки не работают с объектами, которые в «залоге» у АСВ, точнее в нашем случае это было невозможно из-за просрочек клиента.

нам подходили покупатели только с наличкой. мы скорректировали стоимость квартиры, понимая, что времени для нас всё меньше и меньше.

спустя неделю мы нашли покупателя, который согласился на нашу схему. 

честно? для нас это большая удача.

это понимала я, поминал клиент, и наверное понимал риелтор покупателя:)

началась подготовка к сделке. нам нужно было у АСВ узнать точную сумму для полного досрочного погашения на конкретную дату. тут были "сюрпризы" от АСВ, о них я напишу ниже.

По схеме сделки это выглядело так:

1.покупатель в день сделки отдал нам сумму в размере 2 650 000 (та сумма, которая была в претензии) для перевода в АСВ;

2. в присутствии покупателя клиент положил деньги на свой счет и сделал перевод в АСВ;

3. на разницу открыли аккредитив под зарегистрированный дкп;

4. клиент написал расписку покупателю на 2 650 000, подписали дкп и сдали на регистрацию;

5. по договорённости с покупателем мы сразу передали квартиру и подписали передаточный акт;

6. клиент отправил в АСВ заявление на полное досрочное погашение и выдачу документов для снятия обременения в Росреестре;

7. оставалось дождаться поступления денег на счет АСВ, списания суммы долга  и выдачи документов АСВ для снятия обременения в Росреестре.

про снятие обременения в Росреестре:

у нас не было закладной. нам нужна была доверенность от АСВ и письмо о полном исполнении обязательств. по факту мы все эти документы получили на 5-й день, что очень быстро для АСВ. в среднем они берут две недели.

про общение с АСВ и их «обратную связь»:

честно, очень сложно с ними общаться, тк действуют они строго по шаблону, никакой гибкости и лояльности. 

в нашем случае, сотрудники, занимающиеся нашим банком (бухгалтерия и отдел снятия обременений) всё-таки пошли нам на встречу и сделали всё относительно быстро. 

почему? потому что, они жёстко «накосячили»

когда встал вопрос о точной сумме для полного досрочного погашения, выяснилось, что бухгалтерия неправильно посчитала сумму долга, которая была написана в претензии.

новая сумма была 3 133 000!!! Это на полмиллиона больше…

у меня был шок, я уже молчу про клиента….

про саму сделку:

за две недели, от начала сделки и до конца, столько много произошло в мире и стране, обстановка была очень нервозной, поэтому у меня была такая радость, что мы всё успели.

за это время мы даже успели возобновить регистрацию после приостановки, тк поданные документы для погашения ипотеки не успели выгрузится в базу Росреестре к моменту регистрации сделки.

итог:

клиент успел получить  зарегистрированный договор в последний рабочий день перед «режимом самоизоляции» (никто тогда про него не знал) и раскрыть аккредитив.

для Покупателя мы максимально были открыты и предлагали возможные варианты минимизации рисков для него, в том числе передача квартиры в день сделки

я понимаю, что мы удачно успели с клиентом продать, тк дальше было бы сложнее всё это провернуть и наверное цена сделки была ниже для моего клиента