Порой у покупателей есть большое желание купить квартиру по цене около рыночной или даже ниже её. А причина этому - цена ниже чем у других. "Нехорошие" квартиры как раз позиционируются как очень привлекательные и на этом покупатели попадают. Сказать, что все квартиры "нехорошие" – это неправильно, риск может скрываться в любой сделке. На днях я со знакомым ездил на внесение аванса и категорически посоветовал ему не покупать ту квартиру. Причина в следующем.
По телефону риэлтором продавца было озвучено, что квартира была куплена сыном у матери до её смерти. Такая практика существует, так обычно делают, чтобы затем не вступать в наследство и не тратить время.
Изучая договор купли-продажи (ДКП), ситуация была следующая: мать в возрасте 80 +/- лет, находясь в другом городе, сделала доверенность на человека (продавец сказал, что им он "никто"). Этот человек продал по доверенности квартиру её сыну, который находился в Москве.
Дожимая продавца вопросами, выяснилось, что у матери был рак и она не могла приехать в Москву. Вопросы в голове следующие: почему бы не навестить больную мать; не заключить с ней ДКП в том городе (возможны экстерриториальные сделки, т.е. когда объект находится в другом регионе); болезнь раком может сильно сказаться на возможности/невозможности совершать сделки, да ещё и в таком возрасте. Учитывая, что она не могла приехать, значит состояние её было тяжёлое. Если оно было тяжёлое, значит большая вероятность, что совершать сделки, выдавать доверенности она тоже не могла. Через полтора месяца после купли-продажи между сыном и матерью, мать умирает. Если она умерла так скоро, значит состояние её было не просто тяжёлое, а крайне тяжёлое. А это значит, что в действительности появляется очень большая вероятность, что сделку она совершить не могла и в крайнем случае, её можно будет оспорить и признать недействительной. При том квартира была выставлена в продажу сразу после смерти.
Может быть там всё нормально, но есть риски. Всё вышеописанное создаёт потенциально плачевные последствия. Продавец в полной уверенности заверил меня, что нотариус ведь устанавливает дееспособность, но я ответил, что исходя из судебной практики суды в случаях признания сделок недействительными, трактуют, что "нотариус не обладает достаточной/необходимой квалификацией, чтобы устанавливать дееспособность и устанавливают её лишь визуально". Помимо этого я сказал, что учитывая такие обстоятельства, я не могу быть уверенным, что у неё нет наследников, которые могут оспорить и признать сделку в судебном порядке недействительной. В общем от покупки этой квартиры я порекомендовал отказаться.
После нашего ухода, мне позвонил риэлтор и сказал, что у него есть брат, который готов дать заявление удостоверенное нотариусом, в котором будет указано, что он ни на, что не претендует. Но вдруг брат ненастоящий, а является приманкой – мол вот наследник, который отказывается. Но помимо него могут быть и другие наследники и даже те, у которых есть обязательная доля в наследстве.
Дело в том, что бывает так, что даже после смерти бывшего собственника, заинтересованные лица (наследники) могут настоять на проведении судмедэкспертизы и может быть доказано, что умерший не мог совершать сделки. А учитывая то, что я описал выше, позволяет это доказать.
На заметку взял и тот факт, что продавец вёл себя слишком надменно: нога на ногу, много обещаний, уверений, убеждений, даже что у него есть ещё другой покупатель. На меня это уже давно не действует и лишь даёт повод усомниться в достоверности.
