"не все риэлторы готовы показывать квартиры, если потенциальный покупатель не запускал процесс одобрения кредита" - у риэлторов это называется термином "(квартирный) турист". человек не знает, одобрят ли ему кредит, если одобрят - то на какую сумму, и так далее. но он уже ходит и смотрит (читай - отнимает время: если даже после просмотра он примет решение, то до сделки пройдет не меньше месяца. а за это время вполне может появиться покупатель с живыми деньгами). поэтому и не хотят показывать.
у вас есть два варианта: ходить до одобрения кредита, не говоря что он вам не одобрен. на вопрос риэлтора "какие у вас деньги?" - как в старом армейском анекдоте, "отвечайте уклончиво"(с) )) грубо говоря, вы когда заходите в магазин - вас никто не заставляет там покупать понравившийся товар. вы ходите, прицениваетесь, изучаете. но здесь надо четко понимать, если если какой-то вариант вам очень понравился - то ждать, пока вам одобрят кредит скорее всего никто не будет, и понравившийся вариант запросто может уйти.
второй вариант противоположный: вы одобряете кредит, после этого начинаете ходить по объектам и смотреть уже предметно, конкретные варианты. здесь риски прямо противоположные: вы можете не успеть найти хороший вариант за ограниченное время (1-3 месяца, как правило). хотя за 3 месяца уж точно можно пересмотреть все интересующие объекты и сделать выбор.
как действовать - выбирать вам.

Я не показываю квартиру покупателю, если он не одобрен на конкретную сумму. Эта иллюзия покупателей давно застряла в их алгоритме.

Для продавца Вы не покупатель - потому, что у Вас сейчас нет денег на покупку.

Второе - ничего на ЦИАНе мониторить не надо. Очерчиваете себе круг на территории- где Вам интересно жить - и составляете себе список интересных квартир под Ваши критерии и параметры. Далее - выделяете себе 2-3-4 дня и пачками по 3-5 квартир смотрите ежедневно. Выбираете понравившиеся - далее выводите в финал 1-2 квартиры - из которых и выбираете.

А если будете смотреть по одной квартире 2 раза в неделю, сомневаюсь, что подберёте адекватный вариант (про лучший - умолчу).

Но если у Вас есть риэлтор - лучше делегируйте подбор квартира и организацию встреч для просмотра ему. Потому, что Ваш "самый-самый лучший вариант" может оказаться непокупаемым, а Ваш риэлтор может это увидеть при первичном просмотре квартиры.

Здравствуйте, не знаю Ваших договоренностей с Вашим риелтором, но в целом Вы делаете его работу (звонки, назначение встреч). Вы можете смотреть квартиры, которые не то что покупать, но даже и ехать смотреть не стоит. Простыми словами - тратите время впустую.

Лично я своих клиентов вообще стараюсь изолировать от процесса звонков, т.к. тратят время на те варианты, которые того объективно не стоят.

Раз уж Вы работаете с риэлтором, то логичнее было бы, чтоб и объекты он подбирал и прозванивал. Потому как есть объекты, которые при всей их привлекательности, смотреть не стоит по ситуации с документами, владельцам или еще каким-либо причинам, время только зря потратите. Конечно, это не значит, что вы сами не можете искать что-то, просто отправляйте ссылку через фильтр-риэлтор), прежде, чем на просмотр бежать

Заботясь об удовлетворении своих потребностей, люди могут действовать под влиянием эмоций, а не доводов рассудка. Между тем, и практика это доказывает, обращение граждан к профессиональным риэлторам, на начальных этапах организации сделки, предотвращает наступление нежелательных последствий для таких граждан. Обращение к профессиональным участникам ( риэлтор) позволяет организовать сделку на гораздо более выгодных для таких граждан условиях, а также выполнить всестороннюю правовую экспертизу выбранного варианта, грамотно провести переговоры с оппонентами, подробно узнать «предысторию» отчуждаемого объекта недвижимости… Поэтому, - решение вашего жилищного вопроса лежит в налаживание доверительных отношений с профессиональным риэлтором, который будет действовать не только в соответствии с установленными законом требованиями, но и в интересах своего доверителя, который сочтет своей обязанностью добросовестно выполнить ваше поручение. А если решите действовать самостоятельно, постарайтесь, при подготовке вашей сделки, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки, как максимум, не допустить серьезных поводов для оспаривания сделки.

Процесс получения ипотечного кредита состоит из 2 частей: 1) согласие банка предоставить вам кредит, и тут я согласен с коллегами, просить лучше максимальную сумму. 2) одобрение банком непосредственно выбранного объекта.
Что касается взаимодействия с риэлтором на стадии подбора, лучше, если вы будете искать совместно, по заданным параметрам. Риэлтор все прозвонит сам, и на этой стадии разгрузит вас от лишних хлопот, и выяснит важную для предстоящей сделки информацию, отсеяв всякий неликвид.

Добрый день. Юрий, понятие "одобрение" включает в себя две составляющие: по сумме кредита и по конкретно выбранному объекту. Первое не обязывает брать ипотеку, но дает четкое понимание по возможностям для поиска и вообще целесообразности этого поиска. Просто бывают ситуации, когда казалось бы получить одобрение по ипотеке проще простого, а по факту получаешь отказ без объяснения причин.
Условно никаких ожиданий у риэлтора продавца быть не может. Максимум спросят по телефону: какая у Вас ситуация, скажите, что берете ипотеку, есть одобрение банка Х или как у Вас ипотека от работодателя. Дальше вопросы могут быть по специфике сделки. Вот тут уже надо знать как в Вашем случае будет проходить сделка, как этот процесс представляет себе кредитор-работодатель.
Пример. У меня было несколько клиентов с корпоративной ипотекой банка Тинькофф. Зная специфику этого продукта я вообще говорил, что у нас свободные деньги... незачем продавцу погружаться в нюансы, которые никакого практического влияния на сделку не оказывают (таковы особенности этой программы).
Что касается сотрудничества со своим риэлтором. Тут уже надо общаться с конкретным риэлтором, как в зависимости от ситуации он видит решение Вашего вопроса. Варианты может подбирать риэлтор, можете Вы, можете сообща. В любом случае общение со своим риэлтором на самом начальном этапе (перед поиском) сэкономит Ваше время и позволит выбрать наиболее оптимальный вариант для покупки. Даже при общении по телефону можно получить бесценный опыт, который специалист нарабатывал годами, узнать его видение, мнение и т.п.
Вобщем выбирайте, лучшие здесь: https://www.cian.ru/reyting-rieltorov/

Да, лучше одобрить и побольше. Меньше, чем попросил, взять не сложно, а вот взять больше, чем попросил, потребует нового одобрения.

Говорите, что у вас одобренная ипотека (например в сбере) и будет вам показ. Главное уверенно говорить, Юрий:)
Всё остальное вы вроде корректно понимаете, если у вашего риелтора такие условия сотрудничества:)
Кстати, имеет смысл подать на получение кредитного решения сейчас, чтобы зафиксировать ставку, потому есть вероятность, что ставки будут расти. А так, одобрив себя сейчас по платёжеспособности, вы зафиксируете условия в среднем на 3 месяца (зависит от банка). Запросить можно максимальную сумму, а взять необходимую по факту.