Добрый день! С объединением комнат налоговая права, а вот по второй комнате нет, если зарегистрировали ранее возникшее право. Необходимо посмотреть документы, чтобы не начудить с двумя-тремя договорами и т.д., что не запрещается, но с целесообразностью есть вопросы. Поэтому, для подробной консультации можно воспользоваться помощью кого-либо из специалистов этого форума, для этого надо сначала кликнуть на ФИО и выйти на личную страницу выбранного вами специалиста, а там увидите отзывы и сразу под ними телефон и э/почту этого специалиста. На полной версии сайта! С уважением, Арман!

Вы все правильно поняли, не нужно ничего объединять, спокойно так продадите, без налогов для Вас. Если у налоговой будут потом вопросы, предоставьте им старые правоустановливающие

Не ясно, как оформлены комнаты: как доли или как объекты, каждая со своим кадастровым номером.
Если, как доли, то при регистрации второй комнаты, нужно было сдать документы и обе комнаты, тогда бы их объединили в один объект при регистрации и была бы одна квартира.
Если это комнаты с отдельным кадастровым номером, то нужно снимать обе комнаты с кадастра и под другим номером ставить на учет. Налоговая ничего не объединяет, они хотят просто с вас денег.
Идите в Росреестр на консультацию, все объясните, возможно будет легче, чем вы думаете, но это будет новый объект и тогда в ФНС нужно будет формировать пакет со всей логической цепочкой, иначе по формальным признакам - это новый объект.
По поводу налога.
Налога у вас по комнате не должно быть, т.к по договору видно, когда она приобретена.
Если комнаты вы покупали после 1999 года и не регистрировали в Росреестре, то и право не было зарегистрировано, а значит оно до сих пор на том человеке, кто вам продавал, что маловероятно, судя по вашему рассказу. А до 1999 года права собственности регистрировало БТИ. Тут вообще проблем не должно быть по налогам.

По продаже - зависит, от того, что это доли или комнаты?

Если покупатель покупает за наличные деньги, то проблем нет.
Если это ипотека, то это маловероятно, т.к в одном кредитном договоре, может быть только один объект.
Если только будет две ипотеки

По поводу налогообложения коллеги рекомендации дали. По поводу оформления: один договор на два объекта + заявление об объединении, и, покупатель будет собственником всей квартиры целиком.
В налоговую все равно придется написать пояснительное письмо и приложить документы о том , что владели более 20 лет. Это можно сделать через личный кабинет налогоплательщика.

Добрый день. По умолчанию налоговая руководствуется данными Росреестра по дате государственной регистрации права в ЕГРН. Но не всегда эта дата соответствует фактической дате возникновения права. В Вашей ситуации необходимо смотреть на основание права по первой комнате и если там будет указан договор купли-продажи, то никаких налогов при объединении комнат в квартиру у Вас не может быть. При объединении комнат в квартиру срок права на квартиру отсчитывается с момента приобретения последней комнаты.

Вы не уточнили, когда именно возникло право собственности на вторую комнату. Если до 31.01.1998 г., то срок владения данной комнатой считается с даты подписания договора. Права на недвижимое имущество, возникшие до этой даты, юридически действительны даже при отсутствии их государственной регистрации.

Если вторая комната приобретена после 31.01.1998 г., то объединять комнаты в квартиру перед продажей не нужно. Так как точкой отсчета будет считаться дата регистрации права собственности на вторую комнату.

В этом случае необязательно продавать покупателю комнаты разными договорами. Можно одним договором, но в этом договоре учесть объединение комнат в квартиру самим покупателем. Получится так: вы продадите две комнаты, покупатель купит у вас две комнаты, объединит их в квартиру с одновременной подачей соответствующего заявления при подаче документов на регистрацию и на выходе получает право собственности на квартиру. Такой договор подходит и для покупателя за свободные средства, и для покупателя с ипотечными средствами (правда, не во всех банках).

Обратите внимание, что нужно в договоре нужно указать стоимость каждой комнаты. Сумму по комнатам можете распределить по своему усмотрению.