"Сейчас подали иск о порядке пользования квартирой. Правильно ли мы поступили?" - нет, неправильно;
"Мы подали этот иск с целью продажи наших комнат. Насколько мне известно доли после судебных тяжб-сохранятся, просто будет решение о том, что такой-то пользуется такой-то комнатой." - в отношении вас - да, в отношении нового собственника - нет. смотрите ст.247 гк рф;
"Но ведь это не мой ребенок, зачем мне у кого-то спрашивать разрешение?" - при продаже своей дольки вам ни у кого спрашивать разрешение не надо. надо просто соблюсти ст.250 гк рф (грубо говоря: содольщик(и) имеет преимущественное право выкупа вашей дольки). если содольщики не пользуются этим правом, можете продавать кому угодно на сторону. но при этом прошаренный покупатель прекрасно знает, что определенный судом порядок пользования для вас - для него не значит вообще ничего от слова совсем. ваша сестра вполне может подать в суд и... как говорилось в старом анекдоте, "ящик водки и всех назад!"(с);
"За мою 1/3 я так понимаю стоит требовать 50% от рыночной стоимости, то есть 1 миллион?" - это верхняя граница. не забывайте, у вас содольщиком не дедушка-божий одуванчик, а двое несовершеннолетних. профессиональных соседей такие сложные варианты не особо интересуют. если только совсем задаром;
"Еще один из нюансов - комната сестры 17 кв, а моя и мамина - по 10 и 11 соответственно. По суду, хотим, чтобы детей сестры определили в эту большую комнату, а нам дали по 1 маленькой," - никакого смысла в этом нет. см. выше: даже если сейчас суд вам определит такой порядок пользования, то при возникновении нового собственника ваша сестра может пойти в суд и потребовать пересмотра. и кто знает, на чью сторону встанет суд тогда.

у вас есть один вариант: искать фраера, который не знает этих тонкостей. очевидно, это должен быть самостоятельный покупатель без риэлтора, причем определенного психотипа. да, это будет минус в карму - сознательное сокрытие ключевых факторов. но тут уже решать вам, исходя из своей совести...

Лучше всего для продавцов, чтобы родители, действительно, заявили на почте об отказе от получения уведомления либо получили его и ничего не предпринимали, потому что если они просто не придут на почту, то месячный срок, после которого нотариус сможет выдать продавцам свидетельство об извещении, будет исчисляться с момента отправки почтой нотариусу неполученного уведомления (а до того момента уведомление должно будет пролежать на почте месяц).

Резюмирую. Т.е. невыкуп просто РАВНОЦЕНЕН отказу, но отказом от права в общем-то не является, а потому опека не нужна.
Впрочем, это ни по времени, ни по смыслу ничего не меняет, если сравнивать с неполучением извещения. И в том, и в другом случае родители должны быть на самом деле готовы подписать отказ, но чтобы не связываться с опекой надо либо не получить уведомление, либо заявить на почте об отказе от его получения, либо дать согласие и не выкупить. На самом деле невыкуп даже немного хлопотнее, чем первые два варианта.

Да Владимир, думаю Вами предложен вполне рабочий вариант. У меня на практике было так: отправляли, не получал, нотариус все равно удостоверил. Все мы понимаем, что зависит от конкретного нотариуса...

Здравствуйте! Ирина Владимировна, уточняю: если родители несовершеннолетнего, действующие от его имени, направляют нотариусу отказ от выкупа (а в отказе, разумеется, фигурирование несовершеннолетнего должно быть указано), то нотариус не удостоверяет сделку без разрешения опеки; если родители заявляют нотариусу о выкупе, но не выкупают в течение месяца с момента получения ими уведомления с предложением о выкупе, то такие действия/бездействие не являются отказом и нотариус выдает продавцам свидетельства об извещении сособственников и с этого момента доли можно продать кому угодно без разрешения опеки.

Владимир, интересный нюанс Вы подметили по поводу согласия и невыкупа! Только у меня вопрос: уведомление направляется всем. А дальше? - родители должны согласиться купить на имя детей и не выкупить? но тогда нотариус, который до этого в егрн не видел год рождения сособственников, узнает, что там несовершеннолетние и без органов опеки не должен будет принять такой невыкуп за отказ

Здравствуйте. Разрешение опеки родителям несовершеннолетнего на отказ от преимущественного права покупки нужно только в случае именно отказа, а в случае согласия ли на выкуп, неподкрепленного действиями по выкупу в течение месяца с момента извещения продавцом, выкупа ли, игнорирования ли извещения согласие опеки не нужно (если ничего не изменилось в законодательстве с прошлого года, когда я изучил этот вопрос, занимаясь продажей клиентских долей в трешке в Ясенево: там тоже оставался после продажи несовершеннолетний сособственник; извещения от каждого продавца каждому остававшемуся сособственнику отправили через нотариуса, те не получали извещения и после возврата нотариусу почтой неполученных уведомлений нотариус выдала продавцам свидетельства об уведомлении сособственников и с того момента можно было продавать доли кому угодно по ценам не ниже, указанным в уведомлениях, без разрешения опеки). Да, сделка нотариальная и, насколько мне известно, в Москве определенный порядок пользования не сохраняется при смене хотя бы одного сособственника (что очень логично, поскольку меняются исходные данные для определения такого порядка).

В Питере нотариусы при продаже доли и отдельной, и коммунальной квартиры пишут в договоре, что в пользование покупателя переходить жилое помещение № такой-то столько-то метров площадью и ставят № этой комнаты, который в кадастровом плане квартиры. Причем они это делают не только тогда, когда есть решение суда, но и тогда, когда порядок пользования определен добровольным соглашением предыдущего состава собственников.
Мне кажется, что такая ерунда, о которой пишет Даниил, творится только в Москве.
И у нас в таких случаях, продавая долю, сумасшедших скидок не делают - цена чуть ниже аналогичной комнаты в истинно коммунальной квартире.
Теоретически можно, конечно, попытаться оспорить порядок пользования после продажи, но на практике у нас таких случаев не было слышно никогда. А при Вашем раскладе по метражу это еще и не имеет для сестры смысла оспаривать. Я бы даже сказала, что тут надо переживать не за покупателя маленькой комнаты, а за сестру, у которой вместе с детьми 1/3 доля, а комната будет почти на 5 метров больше, чем ей полагается при такой доле, т.е. можно пытаться требовать с нее компенсацию, за пользование чужими метрами. Я бы на Вашем месте подарила ей или детям часть своих долей, чтобы у них доля соответствовала комнате. Вы от этого ничего в цене продажи не должны потерять, потому что все равно продаете маленькие комнаты.

Добрый день. Не знаю как в Казани, но в Москве определение порядка пользования для Вашей ситуации (продажа) значения не имеет. Порядок пользования определяется исходя из текущей ситуации, количества проживающих, их семейного положения, заинтересованности в использовании недвижимости и т.п. После смены собственника ранее определённый порядок пользования утрачивает свою актуальность.
Продать долю будет сложно. А в Вашей ситуации при наличии сособственников несовершеннолетних наверно вообще невозможно. Поставьте себя на место потенциального покупателя, Вы бы такое купили?
По цене. Нет четко регламентированного порядка ценообразования на доли. Примерно так: стоимость квартиры, делим на три и минимуме 20-40%. Полученная цифра и будет стоимостью доли при продаже ее третьему лицу.