Добрый день.
По правилам доля ребенку выделяется там, где был использован маткапитал. Поэтому описанный Вами сценарий не имеет никакого смысла.

Вам нужен риэлтор для продажи 1-ком.
Это не сложная сделка, но по советам на форуме сделку провести вам будет сложно.

Ксения, я думаю, что надо попробовать просто продать однушку.
Разрешение опека на ее продажу после выделения долей детям скорее всего даст, если Вы готовы будете положить деньги от продажи детских долей детям на банковский счет и ДОПОЛНИТЕЛЬНО выделить дарением доли детям в имеющейся двушке.
В общем технически такая продажа возможна, но очень сложно будет найти покупателя на такую квартиру, в которой сначала необходимо будет за счет покупательских денег погасить задолженность перед банком, потом выделить доли детям, потом пройти опеку и только потом продавать. К тому же этот способ годится к употреблению только в том случае, если однушка в собственности, т.е. она не в строящемся доме.
Упростить схему может выделение долей в однушке детям ДО погашения ипотеки, но это возможно только с согласия банка. Также упростило бы схему, если бы Вы нашли денег на погашение кредита, чтоб покупатель не рисковал своими деньгами.
Еще очень много зависит от региона, где будете проходить опеку - в некоторых регионах опека и без дополнительных условий разрешает положить деньги на детский счет без выделения долей.

Подробнее можно проконсультироваться у любого специалиста форума - надо кликнуть на ФИО и выйти на его страницу - там под отзывами есть прямые контакты.

"Или лучше просто продать недвижимость?" - какую из квартир вы имеете в виду? однушку, на которую потрачен маткап, "просто продать" не удастся. поскольку там так или иначе придется выделять детские доли, то это должно будет продаваться только с разрешения опеки. крайне редко, но иногда бывает удается уговорить опеку зачислить деньги от продажи на детские счета. но это чаще всего зависит от возраста детей, чем ближе они к совершеннолетию, тем это обычно проще. но если вашим детям еще нет 14, то этот вопрос в опеке можно даже не поднимать: откажут.
как вариант, можете воспользоваться такой схемой: продаете двушку, закрываете ипотеку на однушку, часть денег при этом у вас остается. детям в однушке выделяете минимальные!! доли. после этого идете в опеку, и согласовываете решение о продаже однушки и покупке альтернативы взамен. да, геморно, но что есть, то есть.
ну или, скажем, просто переселяйтесь с семьей в подаренную двушку и живите там фактически, а однушку сдавайте и из денег от найма потихоньку закрывайте ипотеку.

Долю вы должны выделить в той квартире, где был использован материнский капитал и далее продавать с согласия органов опеки. В этом вся сложность.

Вы попали в типичную, "маткапиталовую" ловушку, и законных путей выхода из нее пока нет, кроме как следовать алгоритмам подобных сделок. Хотя законодатель пытается пропихнуть закон, упрощающий распоряжение имуществом в подобных ситуациях, но полагаю, это произойдет не скоро.