Принятое решение не стало неожиданностью: как объяснила глава Центробанка России Эльвира Набиуллина, необходима «более тонкая настройка денежно-кредитной политики в рамках базового прогноза в отличие от ситуации предыдущих месяцев, когда была оправданна решительная реакция денежно-кредитной политики в ответ на шоки» (цитата по «Интерфакс»).

Глава регулятора не исключает, что ставка продолжит снижаться: «пространство» позволяет. Это будет зависеть от оценки «характера изменения денежно-кредитных условий, характера восстановительных процессов в экономике, динамики цен», уточнила Эльвира Набиуллина.

Следующее заседание совета директоров Центробанка, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 18 сентября.

Кстати, ранее Сбербанк уже прогнозировал снижение ключевой ставки до минимального уровня 4% в сентябре, хотя сегодня в пресс-службе банка на запрос Циан.Журнала предпочли ответить, что не комментируют изменения условий по продуктам до их официального вступления в силу. Поживем — увидим.

Событие свершилось, рынок ждет последствий. Какими они будут? Мы расспросили представителей сферы недвижимости.

Положительное подкрепление для собаки Павлова

Для тех, кто пропустил предыдущие серии эпопеи о ключевой ставке, ведущий эксперт «Миэль» Евгений Коноплев наглядно объяснил механику процесса и связанных с ним ожиданий.

«По идее, реакция риэлторов на действия ЦБ должна бы напоминать рефлексы собаки Павлова. ЦБ поднял ставку (красная лампочка) — «ипотека подорожает», «вклады станут доходнее», «деньги уйдут из ипотеки в депозиты», «рынок замедлится» — собака ожидает разряд электрического тока и съеживается. ЦБ снизил ставку (зеленая лампочка) — «ипотека подешевеет», «депозиты все менее привлекательны» (деньги для банков становятся дешевле, ставки падают), «недвижимость становится чуть более интересна», «рынок оживится» — у собаки начинает выделяться слюна».

На практике, продолжает эксперт, риэлторы новость проигнорировали: никто не бросился обсуждать снижение ставки на 0,25%, хотя событие для рынка, безусловно, благоприятное — просто масштаб его невелик.

По мнению собеседника Циан.Журнала, снижение на 0,25% является скорее положительным подкреплением в том плане, что «током бить не собираются, даже, возможно, чуть улучшат рацион в будущем» — когда еще это изменение ставки отзовется и на ипотечных ставках, и на доходности депозитов. Но в целом для ощутимых положительных эмоций это недостаточный сигнал.

Подобную позицию разделяет и Александр Жилин, основатель консалтинговой компании в сфере девелопмента «Жилин.Эксперт». Он признает: хотя 4,25% — рекордно низкая ключевая ставка, все же снижение на 0,25% не является чем-то выдающимся, особенно по сравнению с более впечатляющим падением на 1% в июне, которое отразилось на ипотечных ставках.

Аналитики

Руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов отмечает, что обычно при снижении ставки банки корректируют ипотечные программы с лагом в две–четыре недели. Сейчас средневзвешенная ставка по ипотеке по всем выданным жилищным кредитам составляет 7,4% (данные на начало июня, июльские показатели еще не опубликованы). При этом льготная ипотека (доступна для 90% объектов на первичном рынке) позволяет приобрести квартиру под 6,5% годовых, а ставки на покупку квартиры на вторичном рынке колеблются около 8%.

Аналитик указывает, что низкие ставки по ипотеке — пусть и важный, но не единственный фактор, который влияет на спрос. Сейчас одновременно со смягчением кредитно-денежной политики снижаются реальные доходы населения, падает потребительская уверенность и растет безработица.

При этом цены на недвижимость продолжают увеличиваться: застройщики в условиях продаж по эскроу-счетам вынуждены их индексировать. Да и банки, снижая ставки по ипотеке, ужесточают требования к заемщикам (например, теперь представителям наиболее пострадавших от пандемии отраслей сложнее получить кредит) и корректируют продуктовую линейку, увеличивая первоначальный взнос, сокращая максимальный срок и т. д.

Поэтому в краткосрочной перспективе снижение ставки не приведет к ажиотажному спросу, полагает Алексей Попов. «Ипотека подешевела — этот фактор уже включен в стратегию поведения покупателей на рынке жилья. Но принципиальный момент: надо не только иметь возможность взять относительно доступный кредит, но и быть уверенным, что его обслуживание будет комфортным», — резюмирует эксперт Циан.

Риэлторы

Генеральный директор агентства недвижимости VSN Realty Яна Глазунова напоминает, что за последний год ключевая ставка снижалась рекордное количество раз.

«Безусловно, очередное снижение повлияет на базовые ставки по ипотечным программам банков, а также может сказаться на стоимости банковского финансирования при открытии кредитных линий под строительство новых проектов», — предполагает собеседница Циан.Журнала.

По ее словам, кредитование по программе господдержки останется наиболее привлекательным для покупателей квартир комфорт- и бизнес-класса даже после окончания программы субсидируемой ипотеки. И государство, и девелоперы прилагают максимум усилий, чтобы поддержать спрос этой социальной группы, для которой покупка жилья является одним из главных событий в жизни и планируется долго и тщательно.

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что на фоне снижения ключевой ставки, а вместе с ней — и ставок по банковским депозитам и ипотеке происходит резкий рост притока капитала на рынок недвижимости со стороны частных инвесторов — они выбирают недвижимость как инструмент сохранения и приумножения своих сбережений и готовы приобретать ее с привлечением ипотеки.

«Если в обычные периоды их доля в общем объеме сделок купли-продажи составляет около 6–8%, уже сейчас она выросла до 10–12%. Если Центробанк продолжит политику снижения ключевой ставки, то доля тех, кто инвестирует в недвижимость, способна превысить 15%», — уверен Ильдар Хусаинов.

Рост активности в первую очередь ждет наиболее инвестиционно-привлекательные локации: Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край. Впрочем, эксперт не исключил и увеличения инвестиций в зарубежную недвижимость.

Застройщики

Застройщиков изменение ключевой и ипотечной ставок касается напрямую. Но серьезных событий ждут не все. Рынок новостроек поддерживает субсидируемая ипотека, поэтому маловероятно, что снижение ключевой ставки приведет к резкому росту количества ипотечных сделок: сегодня доля ипотеки находится и без того на очень высоком уровне. Так видит ситуацию заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба.

Кроме того, указывает она, платежеспособность населения имеет свой предел — даже снижение ставки до исторического минимума не позволит резко повысить платежеспособный спрос на новостройки.

Руководитель группы ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова заявила, что предыдущее снижение ключевой ставки ЦБ РФ уже привело к тому, что все банки постепенно снижают ставки по своим продуктам. Сегодняшняя новость приведет к очередному снижению ставок по ипотечным кредитам и поддержит спрос на квартиры дополнительно на 2–3%, прогнозирует эксперт.

Ипотечные эксперты

Руководитель проекта Ipotekahouse.ru Марина Малайчик говорит, что многие эксперты надеялись на бо́льшее снижение ставки: в этом случае точно бы опустились ставки по депозитам, и это как раз происходит быстро. А ставки по ипотеке, как правило, если и снижаются, то медленнее — уходит месяца два на раскачку, считает собеседница нашего издания.

В целом, по мнению Марины Малайчик, очередное снижение ключевой ставки не повлияет на ставки при покупке вторичного жилья. «Сейчас государство и банки больше интересует жилищное строительство, поэтому ставки могут немного снизиться в новостройках с обычной рыночной ипотекой. Дешевле станет и рефинансирование, потому что это проверенные клиенты, интересные банкам».

Вадим Тихонов, аналитик Банки.ру, предсказывает, что последует дальнейшее, но более мягкое снижение ключевой ставки (на 0,25 — максимум 0,5 п. п.). Это подтверждают и уже состоявшееся (и опережающее решение ЦБ) снижение ставок по вкладам в крупных банках по кредитам, включая ипотечные, и слова главы ЦБ о пространстве для дальнейшего снижения ставки.

Эксперт предупреждает, что существенного снижения ставок по вкладам и кредитам в этом году не будет: «Многие банки зависят от средств населения, поэтому не совсем в их интересах влиять на возможность оттока вкладов дальнейшим снижением ставок», — резюмирует он.

Таким образом, всё озвученное Центробанком России эксперты классифицируют как радостное, но не очень громкое событие — раньше регулятору удавалось впечатлить рынок куда серьезнее. Впрочем, это все равно позитивный шаг, так что теперь очередь за сентябрьскими решениями.