C тем, что минувший год был непростым для строительной отрасли, пожалуй, согласятся все. Изменения в градостроительной политике коснулись практически всех участников рынка. Власти отдали приоритет транспортному строительству, возведению объектов социальной инфраструктуры. Реализация новых проектов жилой и коммерческой недвижимости стала возможной лишь при условии, что они не ухудшат дорожную ситуацию в городе и не станут новыми точечными застройками. «В результате такой политики количество жалоб, конфликтных ситуаций в строительном комплексе за прошедший год значительно снизилось», — заявил столичный мэр Сергей Собянин, открывая коллегию.

 

Говоря о пересмотре инвестиционных контрактов, градоначальник поспешил успокоить собравшихся — мэрия не намерена разрывать все договоренности. И в качестве подтверждения своих слов привел следующую статистику: в минувшем году продлены контракты общей площадью 14,7 млн кв. м (около 70%). В основном это начатые стройки, в которые инвесторы вложили немало средств. Учитывая экономическую ситуацию прошлых лет, штрафные санкции к девелоперам не применялись. Вместе с тем контракты на 8,2 млн кв. м (около 30%) горадминистрация аннулировала, компенсировав застройщикам их затраты.

 

В текущем году Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) планирует завершить ревизию инвестконтрактов: предстоит рассмотреть еще 600 проектов. Острая ситуация сложилась в центре города, где выданы разрешения на строительство 5,8 млн кв. м недвижимости. С одной стороны, город не должен допустить уплотнительной застройки центра, пояснил заммэра по строительству Марат Хуснуллин. С другой — инвесторы вложили серьезные деньги и получили законные разрешения на строительство. Найти баланс интересов между населением, инвесторами и городом — это задача, которую решает стройкомплекс. В прошлом году в ЦАО отменено возведение 1,1 млн кв. м площадей. Еще 700 тыс. кв. м недвижимости решено перепрофилировать. Вместо офисных и торговых центров инвесторы построят гостиницы или жилье. В отношении территорий за пределами Садового кольца практика перепрофилирования также широко применяется. Марат Хуснуллин для наглядности привел два примера. На Рязанском проспекте, 101 планировалось строительство торгового комплекса площадью 60 тыс. кв. м. ГЗК отменила проект, предложив создать на этом месте транспортно-пересадочный узел. На Профсоюзной улице, 156, рядом со станцией метро «Теплый Стан», также намечался торговый комплекс площадью в два раза больше — 120 тыс. кв. м. Комиссия вынесла решение построить ТПУ. Утешением для инвесторов может служить тот факт, что в составе транспортно-пересадочных узлов предусматриваются торговые помещения.

 

 

Немного цифр

 

Адресная инвестиционная программа Москвы в 2011 г. выросла почти на 4% — с 206 до 285 млрд руб. Это позволило, по словам мэра, ввести в столице почти 7 млн кв. м недвижимости (на 1 млн кв. м больше, чем в 2010 г.). По некоторым направлениям показатели даже выше, чем в предыдущем году. Ввод жилья увеличился с 1,768 млн кв. м в 2010 г. до 2,107 млн кв. м в прошлом (прирост на 19,2%). Построено 79 км дорог (в 2010-м — 41 км). Власти закончили такие долгострои, как развязка Вешняки-Люберцы, второй выезд из Куркино на МКАД, мост через Москву-реку на Ленинградском шоссе, реконструкцию Звенигородского шоссе и др. Сдано 72 326 машино-мест, и это только в капитальных гаражах (в 2010-м — 33 304 машино-места). В целом, включая магистрали и дворы, в городе создано 602 тыс. парковочных мест. Вместо 9 пешеходных переходов в прошедшем году их построено 49. В ближайшие два-три года эта динамика сохранится: переходы будут появляться в ходе реконструкции вылетных магистралей. Увеличился объем ввода гостиниц, спортивных комплексов, больниц, инженерных сетей. Стали расширять метро. Если в 2010 г. ввели две станции и 2,8 км линий, то в 2011-м — уже три станции и 4,5 км линий. В этом году намечен ввод 8,5 км линий, в будущем — 12, а с 2014-го — по 15 км в год. Сегодня работы ведутся на девяти линиях протяженностью 45 км, еще для одиннадцати разрабатываются проекты. На метростройках заняты 14 тыс. человек, но кадров все равно не хватает. В стройкомплексе хотят срочно переобучать рабочих, присваивая им новые специальности.

 

В прошлом году в полном объеме не удалось построить детские сады (сдано 25 из 50). Причина — в недобросовестных подрядчиках. Наверстать упущенное власти хотят в этом году, построив 76 ДОУ через специально созданное казенное предприятие.

 

Ввод такого объема недвижимости привел к росту налоговых отчислений, заявил М. Хуснуллин. По предварительным данным налоговиков, поступления от операций с объектами недвижимости выросли на 33%.

 

В ближайшие три года строительство дорожно-транспортной инфраструктуры останется в приоритете. Бюджет адресной инвестиционной программы на 2012–2014 гг. составляет 1,3 трлн руб., из которых более 60% средств направят на дороги и метро.

 

 

Решать проблемы сообща

 

Изменения в градполитике назрели давно, заявили представители бизнеса, однако есть и проблемы. Одна из них — сокращение городского заказа, который ранее составлял существенную долю в портфелях компаний. Вице-президент ГК «ПИК» Константин Кузнецов рассказал, что в прошлом году компания ввела в общей сложности 782 тыс. кв. м жилья, из них в Москве — 245 тыс. кв. м. По горзаказу введено всего 18 тыс. кв. м. В то же время мощности домостроительных комбинатов, принадлежащих группе, позволяют сдавать ежегодно свыше 800 тыс. кв. м комфортабельного жилья. Похожая ситуация в «ДСК-1», «СУ-155» и других компаниях.

 

В прошлом году ГК «ПИК» презентовала на рынке проект нового дома серии П-3МК «Флагман». Он соответствует современным требованиям энергоэффективности, доступу инвалидов, пожарной безопасности. Первые дома возводятся в Щербинке, а в этом году два «Флагмана» появятся на Перовской улице. Группа постоянно модернизирует свое производство. Разрабатываются новые проекты школ, детских садов, паркингов, которые затем апробируются на конкретных площадках. Специалисты ГК «ПИК» работают и над концепцией создания домов пониженной этажности: три — пять и шесть — девять этажей. По словам К. Кузнецова, эти проекты могли бы создать принципиально новую среду обитания при застройке новых столичных территорий. Их преимущество в более низкой себестоимости и сжатых сроках строительства.

 

«В прошлом году адресную инвестпрограмму впервые утвердили на трехлетний период. Инвесторы хотели бы участвовать в ней, однако формы этого участия пока для многих остаются непонятными», — озвучил общее мнение вице-президент ГК «ПИК».

 

Градоначальник согласился, что проблема отсутствия долгосрочных отношений между бизнесом и властью существует. По его мнению, город должен поддерживать заказами крупные компании, которые постоянно модернизируют свое производство. В частности, «ПИК» в этом году построит уже 80 тыс. кв. м жилья по горзаказу. Однако о докризисных объемах говорить не приходится. На ближайшие пять лет объем строительства жилья за счет бюджета сохранится на уровне 700–800 тыс. кв. м в год. В перспективе крупные застройщики смогут участвовать в освоении новых территорий.

 

Среди других проблем, о которых говорилось на коллегии, — административные барьеры, которые в результате съедают всю прибыль. Например, затраты на перевод объектов на постоянное энергоснабжение неоправданно высокие, считают строители. «Это серьезный фактор, который способен убить экономику любого проекта», — подчеркивалось в выступлениях. Кроме того, девелоперы несут убытки от необоснованного роста цен на стройматериалы, как это произошло летом прошлого года. Застройщики указывали и на неэффективные проектные решения, в которые изначально закладываются дорогостоящие материалы, рассчитанные на конкретных поставщиков.

 

«Если кто-то будет пытаться требовать со строителей мзду, пожалуйста, обращайтесь лично ко мне или руководителям города», — заявил С. Собянин. По его словам, административная реформа в стройкомплексе будет продолжаться. В этом году планируется утвердить правила землепользования и застройки, которые мэр назвал главным градостроительным документом Москвы. Они определяют параметры застройки конкретных территорий. В результате правила игры для участников рынка станут более прозрачными и менее бюрократизированными.

 

Мэрия будет добиваться сокращения сроков подключения к инженерным сетям, упрощения согласовательных процедур и стоимости присоединения. Практику закладывать в проекты импортные материалы, рассчитанные на определенных поставщиков, мэр назвал безобразием и поручил перепроверить такие проекты. Градоначальник также пообещал вмешаться в процесс безудержного роста цен на строительные материалы. По его мнению, один из механизмов сдержать цены — это заключение долгосрочных отношений между поставщиками стройматериалов, подведомственными государству, и строительными организациями.