«Уйдут много игроков с рынка, очевидно. Будет много бесхозных проектов, будут обманутые дольщики. Они уже есть сегодня, будут еще...», –  заявил недавно глава Сбербанка (цитата по РИА Новости).  По его словам, ряд компаний не смогут получать деньги на строительство в банках.

Напомним, с 1 июля текущего года все российские строительные компании обязаны перейти на новую форму финансирования своих проектов. Теперь средства на стройку придется использовать либо свои, либо кредитные. Купить квартиру на стадии строительства будет можно, но выплаченные покупателями деньги будут направляться на специальные эскроу-счета: застройщик получит их только по окончании строительства. Таким образом российские власти намерены предотвращать основной риск долевого строительства: когда застройщик распродал квартиры, еще не построив дом, обанкротился, а сотни покупателей вместо ключей получили статус обманутых дольщиков.

Тяжелый год

Надо сказать, пессимистичные прогнозы руководитель Сбербанка озвучивает с завидной регулярностью, и немалая часть аналитиков такую позицию поддерживают.

Так, в декабре 2018 года Герман Греф заявил, что 2019 год будет не только не простым, но даже «критическим»: «он будет первым годом, когда новая схема финансирования жилья начнет свою работу. Пока финансовые организации к этому приспособятся, примут все решения, связанные с новой продуктовой линейкой, строители адаптируются к ней» (цитата по РИА «Новости»).

А почти полгода спустя, на брифинге после годового собрания акционеров, который состоялся 27 мая, банкир сказал, что переход на проектное финансирование спровоцирует консолидацию всей строительной отрасли.

«Когда рынок недвижимости превратился фактически в рулетку, это неправильно. В целом, этот процесс будет проходить болезненно», – заявил Греф.

Чтобы успокоить трепетных журналистов (а через них – и население страны), он также добавил, что власти делают все возможное, чтобы максимально смягчить переход.

Кризис стройки

Между тем, как писала 27 марта газета «Ведомости», строительная отрасль и без реформ переживает очередные непростые времена. По словам автора колонки Павла Самиева, гендиректора аналитического агентства «БизнесДром», стройкомплекс уже 5 лет подряд оказывается крупнейшим проблемным должником среди всех отраслей экономики. По мнению Самиева, банки не любят работать со строителями – в частности, из-за регулярных просрочек по кредитам.

К апрелю, за три месяца до окончательного перехода на проектное финансирование, кредитовать строителей по новым правилам были готовы лишь 10 кредитных организаций из 63, одобренных властями.

Привычки и нововведения

Коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко буквально на пальцах объяснил, как привыкли работать застройщики и как им придется выживать теперь.

По его словам, классическая схема работы застройщика без проектного финансирования выглядит следующим образом:

• Застройщик покупает участок под застройку за счёт будущих квартир (получается, действует бартерная система: застройщик получает участок, а в ответ предлагает квартиры в будущих домах).
• После получения разрешения на строительство привлекаются оптовые инвесторы на первые ДДУ. Эти средства направляются для финансирования начала строительно-монтажных работ и выплат по отложенным платежам (например, плата за подключение внешних сетей, проектирование и т. д). Застройщики, которые не могли привлечь оптовиков, начинали стройку за счёт бартерных схем.
• После достижения минимальной стадии готовности проекта (например, выполнен фундамент/построены 1-2 этажа) финансирование проекта проводится за счёт средств дольщиков.
• После выхода на оптимальный уровень продаж часть средств от этих продаж направляется на выплату собственных средств или реинвестируются в новые проекты.

«В сухом остатке мы получаем, что финансирование значительной части бюджета проекта за счет бартерных схем и средств дольщиков позволяет застройщикам минимизировать объём вложений собственных средств до 3-5% от бюджета. С 1 июля 2019 г. данная бизнес модель престанет существовать», – объясняет Коваленко.

По словам представителя «РКС Девелопмент», основным камнем преткновения является объём собственных средств, который застройщики должны вложить в проект для открытия проектного финансирования. В рамках проектного финансирования им придётся вкладывать не менее 15% от бюджета проекта.

Чтобы сохранить текущие объёмы строительства, застройщику теперь придётся вкладывать в проекты в 5 раз больше средств, объясняет эксперт. 

Это маловероятно, а значит, классические застройщики, которые получат доступ к проектному финансированию, будут вынуждены сократить объёмы строительства.

«По нашим оценкам, для сохранения текущих объёмов строительства и покрытия образующегося дефицита необходимо ежегодно привлекать не менее 500 млрд рублей. Механизмов привлечения данных денежных средств на сегодня не существует».

Во-вторых, продолжает Коваленко, бартер станет невозможен, а права требования должны быть полностью оплачены денежными средствами. Это означает, что покупка участков за будущие метры станет невозможной, как и расчёт с подрядчиками квартирами.

В-третьих, привлечение инвесторов путем продажи им ДДУ теряет весь смысл для застройщика: средства дольщиков хранятся на счетах эскроу и перечисляются застройщику только после завершения строительства.

По данным Ильи Володько, генерального директора Macon Realty Group, до конца 2020 г. объёмов строительства сократится на 35-40% в большинстве городов-миллионников.

Слово застройщикам

Заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов считает, что большинство застройщиков все же готовы к переходу на проектное финансирование, однако те компании, чье финансовое положение не позволяет получить банковское кредитование, а также те, чьи проекты окажутся невостребованными из-за неудачной локации или неправильной бизнес-модели, могут уйти с рынка – таких, по мнению Нюхалова, может оказаться около 30%.

«Рассматривая общую ситуацию на российском рынке недвижимости, мы можем говорить о том, что рост цен к концу 2019 года составит прядка 5-7%», – добавляет представитель компании-застройщика.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин тоже считает, что в новую модель не впишутся около трети девелоперских компаний.

«Это связано с тем, что далеко не все банки готовы кредитовать такие проекты.

И в целом банковское сообщество смотрит со скепсисом на строительную отрасль. 

Однако в Москве, безусловно, девелоперские проекты крупным инвесторам интересны, и здесь рынок будет очищаться от слабых игроков, которые не выдержат конкуренции с крупными компаниями, успешно сотрудничающими с банками», – говорит собеседник ЦИАН.Журнала.

Он также отмечает, что, скорее всего, в ближайшие полгода существенного влияния реформы на рынок новостроек не произойдет – во всяком случае, в крупных городах, где идет интенсивное жилищное строительство. Старые проекты, реализуемые с помощью прямого привлечения средств дольщиков, будут составлять «костяк» предложения на рынке как минимум полгода-год, поэтому реформа не повлияет на их ценовую политику. Постепенно их начнут заменять новые проекты (с банковским финансированием и эскроу-счетами), и полностью этот процесс завершится не раньше, чем через 3-5 лет, считает эксперт.

«Несмотря на это, крайне важно сегодня подготовить меры поддержки девелоперов, которым банки откажут в проектном финансировании. В первую очередь необходимо обратить внимание на застройщиков, фактически занимающихся социальными проектами, строящими новое жилье в депрессивных регионах с низким спросом. Иначе в некоторых областях рискует сложиться дефицит нового жилого фонда» – предупреждает Игнахин.

Прогноз на позитив

Представитель инвестиционно-строительного холдинга AAG Павел Евсюков говорит, что за год обсуждения перехода на проектное финансирования были озвучены самые разные гипотезы: уход мелких и даже средних игроков, диктат банков, рост цен на 10-30%.

По мнению представителя AAG, итоги реформы можно будет оценить через 3-4 года. Тем не менее, уже сейчас понятно, что грядущие изменения не вызовут шока на рынке, считает Евсюков. «Компании, которые смогут получить доступ к выгодным кредитным продуктам, будут чувствовать себя уверенно. Банки продолжат совершенствовать регламенты работы, вырабатывая компромиссную позицию. Глобального скачка цен ожидать не стоит. Напротив, девелоперы вынуждены будут принять на себя дополнительные расходы, снизив собственную маржинальность», – резюмирует эксперт.

Коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент», Александр Коваленко говорит, что по статистике самого Сбербанка 90% застройщиков работают без привлечения проектного финансирования, а у 80% застройщиков отсутствует кредитная история. 

Индустрия стоит перед огромными структурными преобразованиями, признает собеседник ЦИАН.Журнала.

«Многим застройщикам не суждено привлечь проектное финансирование из-за их размера, уровня финансовой грамотности или прозрачности бизнес-процессов. Впрочем, даже достаточно привлекательные для банков застройщики испытают значительный стресс при переходе на проектное финансирование. Это связано с текущей моделью ведения бизнеса, которая после 1 июля 2019 г. станет нежизнеспособной.