Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Ипотека: навязанные услуги, «ошибки» и другие хитрости банков
12 апреля 2018
117 212
12
Ипотека: навязанные услуги, «ошибки» и другие хитрости банков
На что надо обращать внимание при оформлении кредита, чтобы не оказаться заложником банка и сэкономить на ипотеке? Рассказывает член Центрального штаба Общероссийского народного фронта, руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков» Виктор Климов.

Вместе с ростом ипотечного рынка в 2017 году отмечается рост жалоб заемщиков по ипотечным продуктам.

avatar

Виктор КлимовЧлен Центрального штаба Общероссийского народного фронта, руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков» 

- Виктор Владимирович, есть какая-то статистика по претензиям заемщиков в банки?

- Если посмотреть на данные отраслевых ресурсов, которые в числе прочего являются своеобразной общероссийской «книгой жалоб» для клиентов банков, то мы увидим явную тенденцию, которая характеризует рост недовольства ипотечных заемщиков своими кредиторами. В 2016 году на портал банки.ру поступило 1350 обращений, в 2017-ом – 1930. За три месяца текущего года потребители разместили 670 жалоб, связанных с проблемами по ипотечным продуктам.

Я бы объяснил это тем, что из-за снижения процентных ставок в последнее время популярность ипотеки растет, банкам приходится увеличивать темпы обработки заявок и оформления сделок. Чаще возникают операционные ошибки и сбои системы. 

намеренные ошибки банков связаны с:
  1. проблемами с досрочным погашением, 
  2. со снятием обременения,  
  3. отказами в рефинансировании,
  4. потерей закладных. 

Кроме того, многие банки в последнее время увлеклись стремлением увеличить небанковские – комиссионные доходы. 

Также банки очень часто навязывают потребителю дополнительные услуги.

Рефинансировать кредит получается не у всех

- После того, как Банк России, последовательно снижая ключевую ставку, довел ее до 7,25%, проценты по ипотеке сейчас тоже упали – она уже предлагается по ставкам 10% и ниже. Между тем, большое количество «старых заемщиков» имеют крупные непогашенные суммы по кредитам, выданным под 12–14%  годовых. Могут ли они как-то облегчить для себя ситуацию? 

- Потребители часто обращаются в свой банк с просьбой пересмотреть условия кредитования. 

Реальная практика такова, что улучшить условия по уже заключенному договору ипотеки удается далеко не всем 

Дело здесь не столько в «жадности» банков, сколько в регулятивных требованиях Банка России, согласно которым снижение ставки «своему» заемщику по имеющемуся кредиту приравнивается к реструктуризации и требует от банка доначисления резервов. 

Поэтому заемщик вынужден уходить в другой банк, чтобы привлечь средства на рефинансирование своей ипотеки. Схема предполагает, что кредит, взятый в первом банке, «закрывается» досрочно, а в другом банке открывается новый кредитный договор на новых условиях, которые соответствуют рыночной конъюнктуре.

нередки случаи, когда «первые» банки, не желая терять клиентов, намеренно затягивают процесс погашения кредита под разными предлогами 

Проблема, например, может возникнуть у тех, кто до такого рефинансирования успел воспользоваться материнским капиталом для частичного погашения задолженности. При использовании маткапитала жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность супругов и детей. Существующий механизм рефинансирования с переходом заемщика к другому кредитору предусматривает погашение «первого» кредита, после чего дети обязаны получить свои «доли». 

банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками 

«Второму» кредитору, таким образом, в качестве залога достанется жилье с несовершеннолетними собственниками, что влечет повышенные риски для банка в случае, если у родителей возникнут проблемы с погашением кредита. 

Обещания банков и реальность

- О каких нюансах чаще всего могут умалчивать банки при выдаче ипотечных кредитов? На что нужно обращать внимание?

- Если проанализировать практику судебных споров, которые возникают по ипотечным продуктам, то очень часто они касаются процентной ставки. Казалось бы, это то, на что заемщики смотрят в первую очередь. 

Нужно понимать, что реальная цифра кредитной ставки в итоге может оказаться совсем не такой, как указано в рекламном или предварительном предложении 

Допустим, банк проводил какую-то скидочную акцию по конкретному ипотечному продукту, на которую вы, что называется, клюнули. Но на момент подписания договора она уже закончилась. 

комфортный размер ежемесячного платежа

Под комфортом понимается его терпимость или уровень стресса им причиняемый. Нельзя ввязываться в ипотеку на пределе возможностей, так как за долгие годы ситуация может измениться не в лучшую сторону. 

Аналогичная ситуация может случиться и с размером первоначального взноса, когда после всех предварительных согласований банк вдруг объявит, что готов выдать кредит только в размере, скажем, 80% от стоимости квартиры, а не 90%, как декларировалось изначально.

Обязательно нужно проверить график платежей. Подписывая его условия, заемщик обязуется следовать ему. Но в графике возможны искажения, например, из-за технического сбоя. 

Также заемщику необходимо внимательно проверить сроки и условия договора страхования. По закону обязательным является только страхование предмета залога (жилья). В случае если «в нагрузку» были заключены договоры страхования жизни и здоровья – от них можно отказаться в течение «периода охлаждения», который составляет в настоящее время 14 дней.

При оформлении ипотеки банки могут умалчивать о самых разных нюансах 

Например, в одном из банков вносить досрочное погашение через личный кабинет плательщика можно только в отведенные банком интервалы. Если заемщик хочет внести платеж вне этих интервалов, он должен платить комиссию за оформление погашения. При этом в описании продукта и рекламе этих условий нет, к тому же они противоречат п.2 статьи 810 ГК РФ. 

Такие дополнительные сборы со стороны банка можно оспорить, направив ему письменную претензию, на которую банк обязан ответить в течение 30 дней. Если ответ не удовлетворит заемщика, можно обращаться за защитой своих прав в организации защиты прав потребителей или в суд.

Штрафы и взыскания

- Летом 2106 года в закон «Об ипотеке», были внесены изменения, ограничивающие размер неустойки (штрафов, пеней) по договору ипотеки со стороны заемщика. Насколько документ улучшил их положение?

- Документ заполнил пробел в законодательстве, когда по необеспеченным потребительским кредитам закон ограничивал кредитора в объеме штрафов, но по ипотечным – никаких лимитов не существовало. 

Некоторые банки устанавливали штрафы до 0,5% в день за каждый день просрочки, а это более 180% годовых 

Это имело не столько дисциплинирующую функцию, сколько являлось попыткой заработать на проблеме человека. И это только усугубляло и без того сложную ситуацию для заемщика. Особую актуальность этот закон приобрел, в частности для тех, кто взял ипотечный кредит в иностранной валюте.

Теперь закон «Об ипотеке» ограничивает размер неустойки уровнем ставки рефинансирования Банка России в годовом исчислении либо не более 0,06% в день за каждый день просрочки платежа, в зависимости от условий договора. Впрочем, это не исключает того, что до подписания договора по ипотеке нужно детально уточнить все вопросы по ставкам за просрочку платежа, штрафам и прочим мерам воздействия.

Права и обязанности банка

- Справедливо ли, на ваш взгляд, распределяются права и обязанности между банками и ипотечными заемщиками в российской практике?

- Особое внимание при изучении соответствующих пунктов кредитного договора заемщику следует обратить вот на что: имеется ли у банка право самостоятельно повышать процентную ставку (так называемая плавающая кредитная ставка). Правила пересмотра ставки по такому кредиту детально прописаны в договоре. Хотя, замечу, что на текущий момент ипотека с плавающей ставкой – экзотический продукт для российского рынка.

прав у банка всегда больше, чем обязанностей 

Принципиальным моментом в договоре ипотеки является указание условий, при наступлении которых банк имеет право расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество. Чаще всего повторение просроченной задолженности заемщиком более трех раз в год расценивается банками как неисполнение условий кредитного договора, что дает право на его расторжение. Но могут быть указаны и более жесткие условия для заемщика, например, банк может прописать за собой право потребовать этого в случае однократного просроченного платежа.

взыскание на квартиру или дом

В случае систематического нарушения условий договора банк может обратить взыскание на предмет залога – квартиру или дом, купленный в ипотеку. Ни наличие несовершеннолетних детей, ни тот факт, что ипотечное жилье – единственное для семьи должника, никак не помогут освободиться от взыскания со стороны кредитора. 

Часто условия, которые заемщик должен будет соблюдать по договору ипотеки, не ограничиваются только своевременным внесением ежемесячных платежей по кредиту. В договоре ипотеки может быть указана обязанность заемщика предоставлять ежегодно кредитору предмет залога для осмотра, представлять документ об оплате страховых взносов и др. За несоблюдение этих условий банк может применить к вам штрафные санкции.

Навязанные услуги

- Существует ли практика «навязывания» услуг при выдаче ипотечных кредитов? Например, страховки.

- Да, существует. К примеру, очень часто при оформлении ипотечных документов в счет включается плата за различные консультации и юридические услуги, которые якобы оказывались в ходе визита клиента в банк. Но при этом менеджер о таких деталях умалчивает. 

И если клиент не прочитает внимательно все подписываемые бумаги, то он просто распрощается с несколькими лишними тысячами рублей 

Наши мониторинги также выявляют жалобы на навязывание платных услуг по оформлению документов и справок по имеющимся финансовым продуктам, реализацию дополнительных кредитных продуктов, например, кредитных карт.

Но, конечно, основной навязанный продукт – это страховка. В отличие от потребительского кредитования, по ипотеке требования по страхованию законны и обязательны. Но, как я уже отмечал выше, ипотечному заемщику следует помнить, что он обязан страховать только предмет залога, то есть жилого объекта, покупаемого в кредит. Все остальные риски страхуются по его добровольному согласию.

На практике банки предлагают ипотечным заемщикам много дополнительных страховых продуктов. Например, расширенное страхование залоговой недвижимости, титульное страхование. А также прочие виды, характерные для потребительских кредитов – страхование жизни, от несчастных случаев и болезней и другие. Часто клиенту делают «пакетное» предложение, «зашивая» в него добровольные виды страховок вместе с обязательным страхованием предмета залога. 

Что касается страхования предмета залога, то тут важно иметь ввиду, что в договоре должна быть предусмотрена возможность отключения от программы страхования при досрочном погашении кредита. Иначе часть суммы страховки за «неиспользованный» период вам никто не вернет.

- Можно ли брать деньги на квартиру в микрофинансовых организациях? Есть ли при этом повышенный риск?

- Действующим законодательством микрофинансовым организациям разрешено выдавать ипотечные займы. Вместе с тем, МФО специализируется на краткосрочном кредитовании. Согласно данным Банка России, микрофинансовые компании обычно кредитуют физических лиц на срок до 2-х лет. Поэтому для ипотеки, средний срок которой в России составляет 15 лет, больше подходят банки, у которых больше «длинных» финансовых ресурсов. 

Резюмируя все вышесказанное, отмечу, что в любом случае до подписания кредитной, да и вообще любой, документации необходимо и важно очень внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре ипотеки, обговорить спорные, по вашему мнению, моменты с кредитным специалистом, требовать разъяснения от него всех пунктов договора, по которым у вас возникают вопросы и сомнения.

памятка циан.журнала: на что обращать внимание при оформлении ипотеки
  1. Случайные ошибки в кредитных документах, связанные с техническими сбоями в работе операционных систем банков, а также с «человеческим фактором».
  2. Комиссии, взимаемые при досрочном погашении ипотеки.
  3. Включение в ипотечный договор условий (процентная ставка, размер первоначального взноса, график и сроки погашения и др.), несоответствующих рекламным декларациям и первоначальным договоренностям.
  4. Изменение условий по ипотеке банком в течение действия кредитного договора без согласования с клиентом.
  5. Ужесточение требований, являющихся основанием со стороны банка для расторжения кредитного договора с ипотечным обеспечением.
  6. Препятствия, чинимые при переходе на рефинансирование кредита в другой банк.
  7. Включение банками в договор дополнительных обязанностей для заемщика, неисполнение которых карается штрафом. Например, обязательств ежегодного предоставлять кредитору предмет залога для осмотра, отчитываться по оплате страховых взносов и др.
  8. «Навязывание» клиенту при заключении договора по ипотеке дополнительных услуг и продуктов. 
Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Авторы
Теги
12
Владимир Миронов
Могут подойти
12 комментариев
Наталья
25 мая 2020, 22:22
Подскажите как избежать дополнительных затрат по услуге от банка сбербанк,что-то типа юридической чистоты сделка ,полная проверка дома ,прежних собственников и тд. Стоимость 19 000р. Настоятельно рекомендуют ее делать .
Ответить
219/50 000
0/50 000
Николай
26 февраля 2020, 10:10
Добрый день! Россельхозбанк навязывает в договоре залога штрафные санкции 10МРОТ за непредставление к осмотру квартиры, за непредставление справок от оплате ЖКУ и справки НДФЛ.
Из-за отказа подписывать и попыток изменения формулировки (так как с 9 июня 2019 года вступили в действие поправки (ФЗ №105 от 29.05.2019 г.) в законы «О банках и банковской деятельности» (поправки в ст.11.1 и п.4 ст.20) и «О несостоятельности (банкротстве)» (в ст.189.64), согласно которым величина требований кредиторов была отвязана от МРОТ), банк готовит требование о досрочном погашении ипотеки. Насколько это законно?
Ответить
606/50 000
0/50 000
Лариса Николаевна
11 июля 2018, 14:22
А у меня ситуация такая: кругленькая сумма лежала в банке на накоплении для первого взноса порядка 8-10 лет, регулярно проценты по вкладу перемещались на основной вклад. Настало время приобретения квартиры, в том же банке подала заявку на ипотеку. Заявку одобрили под практически самый высокий процент не смотря на то, что я как заёмщик была для них абсолютно прозрачна - вклад на длительном сроке, почти 30-летний "белый" подтверждённый стаж, сумма первого взноса более 70% стоимости жилья... Причин такой высокой ставки объяснять не потрудились, сказали СБ нам причин не озвучивает. Обидно, ну ладно.
Совсем недавно случайно встретила статью о специальной программе для социальной поддержки определенных категорий ипотечных заемщиков, у которых ухудшилось материальное положение, а нужно сказать что я единственный работающий в нашей семье из двух человек, сыну на момент оформления ипотеки было 17 лет, он был студентом-очником 1 курса института и мне приходилось в струнку вытягиваться чтобы закрывать ипотеку, коммунальные платежи, оплачивать обучение сына и т.д. . Оказывается я имела право на данную поддержку как мама обучающегося по очной форме ребенка, не достигшего 24-летнего возраста. Конечно поезд уже ушёл, ипотеку выплачивать осталось 1 год, сын отучился и отслужил в армии, так сказать отдал долг Родине.... но как же обидно что Родина не считает нужным разъяснять нам наши права на поддержку и другие возможности, не забывая стребовать свои.
https://zen.yandex.ru/media/sivakova/kak-mojno-oplatit-ipoteku-za-schet-gosudarstva-5a846fe01410c32cdb85b2b6
Ответить
1 580/50 000
0/50 000
Александр
7 июня 2018, 11:40
У нас совсем не стандартный случай. Мы подали заявку с супругой на ипотечный договор. Нас попросили привлечь поручителя. При подписании ипотечного договора (нас мучили 5 часов и 4 раза переделывали договор) В итоге выяснилось что лицевым со заемщиком идет брат супруги(поручитель) супруга со заемщиком, а меня нет, не в договоре не в свидетельстве право(на тот момент у нас не было выбора и к чему это приведет мы не понимали) В то время проценты были 18%, на сегодня мы пытались рефенансировать кредит, но нам отказывают не только наш банк, но и сторонние банки(так как без основного заемщика мы не можем не чего, несмотря что мы добросовестные заемщики) а он после того как узнал что на него повесили отказывается от каких либо манипуляций. Все мы заложники договора и этих процентов. Неужели у нас потребители вообще не защищены от халатности и хитростей банка. "Если ты подписал что ты раб так и будь им!" А жизненные обстоятельства, банковская терминология и манипуляции банка, не в счет? Может кто то посоветует, что не будь...есть юристы в нашей стране меняющие реальность и вносящие коррекцию в правовое поля нашего государства?
Ответить
1 138/50 000
0/50 000
Юра
4 июня 2018, 16:10
Самое глупое в статьях подобного рода это то, что все пишут на что нужно обратить внимание и за что могут брать плату, вот только что делать в таких случаях ни в одной статье не написано. Вот говорит тебе банк, что страхование жизни обязательное условие и что дальше? Или стоят в договоре дополнительные комиссии за оформление договора. Дальше то что? Ну обратил я внимание, увидел этот пункт, толку то с этого? Пишите, что нужно делать в таких случаях.
Ответить
453/50 000
0/50 000
ID: 19475263
23 ноября 2019, 19:31
Да, все верно... у нас нет выбора ...брали ипотеку в совкомбанке. 3,5 млн. Страховка по ДКС ( договор коллективного страхования )100 тыс . Ок, заплатили , прошёл год . Нам надо снова платить по этому ДКС 60 тыс . Иначе ставка поднимется на 9 проц . То есть будет 20 процентов ... При чем нельзя страховаться даже в аккредитованных страховых , потому что у них нет пункта «страхование от потери работы» , и все эти страховые отправили нас в банк ... Страховка в страховых стоила бы нам в 20 тыс . А в банке БЕЗ ПОЛИСА и без какой либо бумаги - 60 тыс . Мы не застрахованы . А деньги платить надо ... где вот думаю взять ... в кредит что ли опять ))) и быстрее затыкать кредит по мере возможности ...
698/50 000
ID: 15768262
20 апреля 2018, 09:41
самая высокая ставка по ипотеке у пенсионеров. позор!!!
Ответить
55/50 000
0/50 000
Егор
18 апреля 2018, 14:44
Банки по сути сами мошенники,раз умалчивают или вписывают такую информацию в договорах.Все эти ненужные страховки,непонятные формулировки и тд и тп.
Ответить
148/50 000
0/50 000
Frolova
17 апреля 2018, 16:40
У нас был такой случай, мы тогда еще в ненадежное агентство попали, на них больше понадеялись, в след раз сама буду заниматься, никаких больше агентов
Ответить
150/50 000
0/50 000
частный маклер
18 апреля 2018, 22:06
Статья об ипотечных кредитах, выданных банками и их уловках и ухищрениях, а Вы тут же ставите под сомнение профессионализм агентств. Ничего не перепутали ?
158/50 000
Евгения Морозова
12 апреля 2018, 12:44
Я не знала, что банк может взимать комиссию за досрочное погашение ипотеки. Мы ипотеку оформляли через агентство, договор вроде внимательно банковский читали. Надо посмотреть еще раз.
Ответить
183/50 000
0/50 000
Сергей Самарин
28 апреля 2018, 14:07
Что еще вы о договорах не знали, поделитесь? )))
49/50 000
Сейчас обсуждают
Как снять квартиру от собственника
Мне надо снять квартиру в долгосрочную аренду с 1 июня 2025 г. на год и более, живу и работаю в Санкт-Петербурге. Указываю долгосрочная аренда, объявления идут в перемешку. Два взрослых работающих человека, женщины, мать и дочь, без вредных привычек. Русские, граждане России, я логопед, дочь логист. Детей нет, животных нет. Сниму студию или однокомнатную квартиру в центре Петербурга или на Васильевском острове, на линиях. Сейчас проживаю на 8 линии Васильевского острова в студии, квартира летом сдается посуточно, надо съезжать, хозяевами это было оговорено при заселении, мы без претензий. При съеме жилья, главное условие метро в шаговой доступности.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости