Коммуналки исторического центра Москвы, расселение которых 20 лет назад дало старт развитию элитного сегмента недвижимости, будоражат рынок и поныне, хотя занимают всего 2% всех элитных предложений.
Дефицит без Стива Джобса
Рис. Т. Сорокиной
Главный их козырь — культурная и историческая ценность зданий, в которых расположены квартиры с разделенными лицевыми счетами. Даже не козырь, а полновесный джокер. Побить его не удастся ни одному современному элитному дому, как бы ни были умны в нем коммуникации, великолепна отделка лобби и просторен паркинг. Даже при самом продуманном подходе к архитектуре, тщательному следованию традициям и сдержанному использованию современных веяний такие объекты всегда останутся новоделом. Поэтому они не смогут удовлетворить запросы тех, для кого исторический дух весомее благ телесных.
Много ли таких ценителей духа? Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно взглянуть на данные статистики. По сведениям Century 21, элитных коммуналок в Москве осталось совсем немного, не более 2% от всего сегмента элитной недвижимости. Для сравнения: всего три года назад их доля оценивалась в 6–8%.
Конечно, снижению относительных показателей отчасти поспособствовал рост общей емкости элитного рынка. Однако за эти несколько лет число предложений выросло отнюдь не на 300–400%. Поэтому главную причину нужно искать в стабильном спросе на такие объекты. Ими особо интересуются иностранцы с русскими корнями, экспаты, активно ведущие бизнес на территории России, а также выходцы из сырьевых регионов страны, для которых Москва — это прежде всего особая атмосфера. А стабильно высокий спрос, помноженный на постоянно сокращающееся предложение, — это как раз и есть дефицит, которым сегодня не может похвастаться никакой другой сегмент рынка недвижимости.
Уникум с нагрузкой
Чем меньше остается элитных коммуналок, тем больше причин поддерживать цены на высоком уровне, акцентируя внимание на уникальности предложений. В этом направлении фантазия продавцов работает все активнее. «Последняя элитная коммуналка», «таких вариантов больше не будет: квартира в действительно исторически ценном доме», «уникальное предложение: квартира с видами на Кремль по цене новостройки в спальном районе», «успей попасть в историю» — это далеко не полный перечень фраз, которые можно встретить в объявлениях о продаже.
Однако в каждом таком призыве есть толика лукавства. Дело в том, что элитные коммуналки, полностью готовые к расселению, не рекламируют вообще. У каждого риэлтора, специализирующегося на таких сделках, есть лист ожидания, поэтому широко афишировать предстоящую сделку нет никакого резона.
Так что же, собственно говоря, рекламируется? Во-первых, бывшие коммуналки, которые давно уже расселены, приведены в божеское — если не сказать божественное — состояние, а порой переведены в нежилой фонд (то есть в них сразу можно открыть офис, магазин или мини-гостиницу). А это уже совсем иной порядок цен. Чуть ли не единственный вариант, когда расселенный объект предлагается в исходном виде, без ремонта, — стометровая квартира во флигеле бывшей усадьбы купцов Карзинкиных, что на Покровском бульваре. Династия купцов первой гильдии Карзинкиных поила чаем всю Москву: им принадлежало множество чайных лавок. Одна из них, кстати, как раз была расположена на территории усадьбы. Просят за квартиру 37 млн рублей.
Но гораздо чаще встречаются другие предложения: на продажу выставляют не всю квартиру, а лишь часть комнат. Так, самый дорогой подобный вариант из базы объектов портала «ГдеЭтотДом.Ру» — квартира на Пречистенке. Сам дом был построен в 1905 г. по проекту архитектора Кекушева в духе московского модерна: с богато декорированным козырьком, кружевной ковкой балконных ограждений и другими изюминками стиля. Сразу после завершения строительства здание приобрел петербургский купец Исаков и организовал здесь доходный дом. Одна из самых больших квартир в нем — девятикомнатная, которая сейчас как раз и продается.
Но тут есть один нюанс. Как пояснила занимающаяся этим объектом Анна Барсукова, риэлтор из компании «Миэль-Недвижимость», продается не вся квартира, а только шесть комнат. Они находятся в собственности одного владельца, который, судя по всему, некогда лелеял надежду выкупить всю квартиру. Однако хозяева остальных комнат совершать сделку не торопятся. Поэтому элитное и по расположению, и по цене жилье (за комнаты просят 41,4 млн руб.) в ближайшее время так и останется коммуналкой.
Примерно такая же ситуация с большинством других предложений: часть жильцов ни при каких обстоятельствах не покинет милые их сердцу метры в домах с историей. Пока эти комнаты не перейдут по наследству кому-то другому, вести речь об их продаже почти бесполезно. Поэтому говорить о «последней элитной коммуналке» в Москве пока слишком рано. Если когда-нибудь такая на самом деле появится, то это произойдет еще ой как не скоро.
