Минфин РФ уже внес в правительство проект постановления, по которому ставка опустится с 9 до 7%. «Снижение ставки по льготной ипотеке на новостройки поддержит граждан и создаст дополнительный спрос на жилье, что положительно скажется на строительной отрасли», — отмечают в ведомстве.

Неопределенность сильнее ставки

Снижение ставки не стало неожиданностью. Во-первых, весной резко упал спрос на жилье: по данным Циан.Аналитики, в апреле количество сделок с новостройками снизилось на 44%, в мае — еще на 20%. Очевидно, что апрельские и майские ставки по льготной ипотеке (9–12%) не помогли.

Во-вторых, ипотека становится все более популярным способом покупки жилья: доля ипотечных сделок в мае увеличилась до 73%. Такое высокое значение в последний раз было на первичном рынке в июне 2020 года.

В итоге закономерного снижения ставки покупатели получили еще более выгодные условия, чем до начала спецоперации. Тогда льготная ипотека также была под 7% годовых, но лимит кредита был равен всего 3 млн рублей во всех регионах. 

Сегодня он составляет 6–12 млн (в зависимости от региона), к тому же есть опция сочетать его с рыночной ипотекой и получить в кредит 15–30 млн рублей.

Но это не значит, что рынок вернется к февральским показателям. «Восстановления спроса до показателей начала года в краткосрочной перспективе мы не ждем, — комментирует Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики. — Помимо уровня ставки на спрос также влияет уровень доходов населения, занятость, уверенность в стабильности доходов. Пока ситуация остается неопределенной. Это мешает росту рынка в количестве сделок».

По этой же причине аналитики не прогнозируют и какого-то ощутимого роста цен: застройщики не будут отпугивать покупателей.

Оживет ли рынок?

Снижение ставки по льготной ипотеке на новостройки до 7% позволит оживить рынок за счет уменьшенного ежемесячного платежа. Виктория Кирюхина приводит пример: предположим, при максимальной сумме лимита 12 млн рублей и сроке ипотеки 20 лет ежемесячный платеж теперь составит 93 тыс. рублей в месяц. При ставке 9%, которая действовала ранее, — 108 тыс. рублей в месяц, а общая переплата за весь срок кредита была бы выше на 4 млн рублей.

В том, что новая ставка пойдет на пользу банкам и застройщикам, уверены все опрошенные нами эксперты. А вот оценивая степень такой пользы, наши спикеры во мнениях разошлись. 

Так, глава ВТБ Андрей Костин уверен, что «можно говорить о грядущем восстановлении спроса на льготные жилищные кредиты как минимум вдвое». А в Альфа-банке ожидают более скромный 15–20%-ный прирост спроса на ипотеку.

На предложение снизить ставки по льготной ипотеке банки отреагировали максимально оперативно: в день заявления президента о снижении заявили Сбер, ВТБ и ряд других банков.

Для восстановления рынка важны и ипотечные ставки на вторичном рынке: многие покупатели новостроек вносят в качестве первоначального взноса средства, вырученные от продажи вторичного жилья. Если ставки по ипотеке на «вторичку» высоки, эти потенциальные покупатели новостроек не станут реальными.

Приемлемыми для вторичного рынка ипотеки Виктория Кирюхина считает ставки ниже 12%, то есть уже те, которые сегодня предлагают банки. В Альфа-банке полагают, что восстановить спрос на «вторичку» поможет ипотека от 10% годовых.

Так что же будет со спросом и ценами, восстановятся ли уровень продаж и темпы выдачи ипотеки?

— Любое снижение ипотечной ставки позитивно влияет на рынок недвижимости и увеличивает спрос. Сейчас основная причина снижения спроса — неопределенная экономическая ситуация в стране, которая бьет по реальным доходам населения. Кроме того, под условия льготной ипотеки попадают далеко не все покупатели.

Снижение ипотечной ставки — безусловно, необходимое, но недостаточное условие для существенного оживления рынка недвижимости. Куда большее значение имеет повышение реальных доходов граждан.

Спрос вырастет примерно на 10–20% в перспективе не менее трех–четырех месяцев. Это позитивно скажется на рынке, но не позволит достичь уровня февраля. В нынешних условиях изменить спрос смогло бы снижение ставки до 3–4% — и не только по льготной ипотеке.

— Снижение ставки в рамках программы «Господдержка–2020» до 7% существенно простимулирует спрос на льготную ипотеку — это практически тот уровень, который действовал на рынке до ввода антироссийских санкций. Для заемщиков это станет дополнительным подтверждением стабилизации и добавит уверенности при покупке ипотечного жилья. По нашей оценке, новые условия госпрограммы льготной ипотеки увеличат объем выдаваемых кредитов примерно на 20%.

Вторичный рынок сейчас менее привлекателен для заемщиков из-за довольно высоких ставок. Заемщики все чаще отдают предпочтение альтернативным вариантам готовых квартир от застройщиков: по партнерским программам банков и застройщиков удастся получить существенный дисконт по ставке. Наиболее востребованными ипотечные программы на вторичном рынке могут стать в регионах с невысокой активностью девелоперских компаний, где нет достаточного объема вводимого многоквартирного жилья.

Значительно оживить спрос на вторичном рынке могло бы снижение ставок до уровня 7–8,5% годовых. Такие ставки быстро приведут к реализации отложенного спроса на квартиры вторичного рынка.

— После снижения ставки можно ждать оживления на рынке первичного жилья. Пока сложно оценить динамику покупательской активности в последующие три месяца, но ряд факторов указывает, что это оживление будет заметным.

Во-первых, новые условия предоставления льготной ипотеки сократят размер ипотечного платежа заемщиков примерно на 20%. Также вполне вероятно дальнейшее развитие совместных программ девелоперов и банков — не только в части дальнейшего снижения ставок, которые в отдельных случаях уже достигли 0,1% и 0,01%, но и по другим аспектам доступности жилья.

Наконец, тренд на снижение ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ставок по рублевым депозитам способен уже в ближайшем будущем привести к перетоку инвесторов на рынок недвижимости.

Новые условия предоставления льготной ипотеки смогут эффективно решить основную задачу — дать гарантию стабильного развития отрасли, сбалансировать покупательскую активность и обеспечить отрасли рост спроса как минимум на среднесрочную перспективу. 

В том числе поэтому заметных ценовых колебаний, вызванных снижением ставок по льготной ипотеке, ждать не стоит.

Для оживления рынка вторичного жилья достаточным будет уровень ставок декабря 2021 года. При сохранении тренда на снижение ключевой ставки она в короткое время может опуститься до более низкого уровня, чем в 2021-м.

— Безусловно, понижение ипотечной ставки должно оказать позитивное влияние на рынок. Ипотека станет доступнее за счет того, что снизятся ежемесячные ипотечные выплаты. А это сейчас один из важнейших показателей для покупателей, которые принимают решение о приобретении квартиры в ипотеку.

О возврате к докризисным значениям по продажам говорить рано, но при сегодняшних условиях надо ожидать восстановления рынка к концу года. 

Кроме того, многие девелоперы запустили собственные программы субсидированной ипотеки.

Стимулировать продажи вторичного жилья могут программы от застройщика по trade-in. По нашим подсчетам, этот инструмент экономит клиенту в среднем до 5% стоимости нового жилья и может сократить срок продажи своей квартиры на рынке вторичного жилья. В финансовом исчислении при покупке квартиры за 10 млн рублей экономия составляет до 500 тыс. рублей.

— Возможно, мы будем наблюдать оживление продаж в связи с понижением льготной ставки на новостройки до 7%. 

Главное в этом случае —  ставка на вторичное жилье также должна стать ниже. Если она опустится до приемлемых 7–9% к концу года, это оживит рынок. 

Мы столкнулись с тем, что ставка падает, а у людей нет средств на первоначальный взнос. 90% наших сделок проходит по ипотеке: клиент продавал вторичное жилье и приобретал новое. Теперь подобный механизм не работает.

Государство заявляет дальнейшее понижение ставки, что тоже отсекает примерно 50% покупателей, которые будут ждать более выгодных условий. То есть сейчас будут покупать недвижимость только те, для кого это действительно острая необходимость.

— Снижение ипотечной ставки, безусловно, позитивно скажется на рынке. Можно прогнозировать восстановление спроса на новостройки до конца года, потому что сейчас часть покупателей все еще сохраняют выжидательную позицию.

Кроме того, уменьшится и переплата по кредитам, что сделает покупку квартиры более выгодной и привлекательной для клиентов.

В целом возврат к докризисной ставке — важнейшая мера, которая позволит стабилизировать и первичный, и вторичный рынок. Для оживления последнего важно вовремя уравновешивать ставки на «первичке» и «вторичке» и не допускать их кардинальной разницы.

— Решение о снижении льготной ипотечной ставки до 7% фактически означает возвращение к комфортному уровню ставок. 

Эта мера поддержки позволит стимулировать спрос на жилье, так как сделает главный финансовый инструмент покупки жилья вновь доступным для аудитории.

Такой уровень ставки показал свою эффективность, поскольку спрос на жилье оставался высоким на протяжении нескольких лет.

Ситуация на рынке жилой недвижимости весной этого года лишь доказала это: повышение ключевой ставки ЦБ и рост ставок по ипотеке вслед за ней спровоцировали резкое снижение спроса на квартиры.

С учетом нынешней экономической ситуации и падения доходов населения уменьшение ставки на 2 п. п. частично стабилизирует рынок и заметно сократит ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, а значит, сделает квартиры более доступными.

— Снижение ставки по льготной ипотеке до 7% является шагом в правильном направлении, этот уровень психологически комфортен для большинства покупателей. 

В теперешней ситуации размер ежемесячного ипотечного платежа является даже более важным фактором, чем общая стоимость квартиры.

Любое понижение ставки положительно отражается на активности рынка.

Пока еще рано говорить о возвращении спроса на уровень 2021 года, но в ближайшие три месяца активность на рынке будет постепенно нарастать.

— Предложенные меры оживят рынок недвижимости, благоприятно отразятся и на рынке Сочи. С апреля по июнь 2022 года со снижением ключевой ставки количество запросов на покупку недвижимости в Сочи уже выросло на 23,4%.

Этот тренд наблюдается и на уровне сделок: в первой половине июня мы видим увеличение количества сделок на 19,8% по сравнению с аналогичным периодом мая, что свидетельствует о положительной динамике.

Дополнительный приток инвестиций в недвижимости Сочи ожидается и за счет полученных доходов по депозитам, открытым под рекордные проценты. 

Мы рассчитываем, что после завершения срока действия краткосрочных вкладов клиенты инвестируют деньги в недвижимость.

— Ипотека остается главным драйвером развития рынка недвижимости. Потребность в жилье высока как и прежде, но с учетом роста цен на недвижимость именно доступные условия по ипотеке помогут поддержать спрос. Прямую взаимосвязь мы видим уже по предварительным результатам мая и июня. После снижения ключевой ставки до 9% у застройщиков появилась возможность запустить работу над программами со специальными условиями.

Выходит, льготная ипотека под 7% годовых действительно подстегнет спрос и вернет интерес покупателей к недвижимости, но до уровня начала февраля ему еще далеко. Цены будут корректироваться очень осторожно: роста, как в пандемийные годы, точно ждать не стоит. Поэтому среди покупателей будет мало инвесторов. В основном обращаться за ипотекой станут те, кому нужно жилье для собственного проживания.

Что касается вторичного рынка, то шансы на дальнейшее снижение ключевой ставки, а вслед за ней и на снижение ставки по ипотеке однозначно есть. Но и сегодняшние ставки (около 11% годовых) не являются заградительными: те, кому срочно нужно жилье, берут ипотеку в надежде на дальнейшее рефинансирование.