Порядок регистрации договора купли-продажи для многих участников рынка остается тайной за семью печатями. Почему регистраторы порой отказывают в проведении сделки? Какие нововведения появились в работе регистрационной службы в текущем году? На эти и другие вопросы нашего корреспондента отвечает Людмила ПАПША.
Людмила ПАПША, начальник Раменского отдела Управления Росреестра
— В вашу службу ежедневно поступает масса документов. Могут ли по ним регистраторы определить, насколько юридически чиста продаваемая квартира? Как они должны действовать в сомнительных случаях?— Если регистратор сомневается в подлинности представленных документов либо в достоверности указанных в них сведений, он должен приостановить государственную регистрацию прав. Об этом подробно говорится в п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Специалист в таких случаях обязан принять необходимые меры по получению дополнительной информации, направив соответствующий запрос в те или иные государственные органы или учреждения. По результатам ответов регистратор принимает решение о проведении государственной регистрации либо об отказе.
— Когда в регслужбе можно будет узнавать реальную стоимость сделок?
— Пока Росреестр только планирует ввести требование об обязательном указании цены сделки при ее регистрации. Готовятся соответствующие изменения в нормативную базу Минэкономразвития. Однако с 1 июня открыт бесплатный доступ неограниченного круга лиц к системе «Мониторинг рынка недвижимости», разработанной в прошлом году. Она работает в тестовом режиме и содержит неперсонифицированную информацию о стоимости сделок с объектами недвижимости и их характеристиках.
— Возможны ли более тесные контакты нотариусов с регистрационной службой? Сейчас на рассмотрении Госдумы РФ находятся поправки в закон, который даст возможность нотариусам получать информацию о предыдущих сделках…
— На данный момент существует несколько способов получения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Порядок общий для всех, в том числе и для нотариусов. Заявитель может подать запрос лично, направить его по почте либо в электронном виде, заполнив форму, размещенную на интернет-портале государственных услуг (http://portal.rosreestr.ru).
Пока более тесного контакта между нотариусами и Росреестром не установлено. В Федеральной нотариальной палате практически готов проект соглашения, подключающий нотариусов к единой системе межведомственного электронного взаимодействия, но законодательно он еще не утвержден.
— Многие считают, что простая письменная форма договора не совсем надежна и оформлять все сделки следует только через нотариусов. Вы с этим согласны?
— Сегодня в соответствии с Гражданским кодексом РФ сделки могут быть совершены в устной или в письменной форме — простой или нотариальной. Соответственно, простую письменную форму договора никто не отменял. Действующее законодательство оставляет право выбора за гражданином.
— Все участники рынка выступают за прозрачность сделок, за возможность видеть предыдущие переходы прав собственности на недвижимость. Расскажите, когда это станет реальностью?
— Более прозрачным, чем он есть, ЕГРП стать не может! ЕГРП предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях этих прав. Какое-либо регистрационное действие с объектами недвижимого имущества начинается с получения сведений, содержащихся в ЕГРП. Они выдаются не произвольно, а в виде выписок и справок, форма и содержание которых определены «Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах», утвержденной приказом Министерства юстиции от 18 сентября 2003 г. № 226.
К слову, Росреестр вправе предоставить только информацию, зарегистрированную в ЕГРП.
— Некоторые сделки регистрируют по доверенности, что связано с долей риска. Может ли регистратор выяснить, например, у нотариуса, не отозвана ли доверенность, жив ли доверитель?
— Регистратор вправе сделать запросы лишь при возникновении сомнений в подлинности документов, представленных на государственную регистрацию. Информацию об отмене доверенности подают либо сами нотариусы, либо доверители, изменившие свое решение.
К сожалению, бывают случаи, когда мошенники действуют по доверенности от уже умершего человека. При этом доверенность соответствует всем действующим нормам закона, и у специалиста не возникает вопросов о подлинности и достоверности изложенных в ней сведений. Соответственно, он проводит регистрацию прав собственности либо сделки. Последствия данных регистрационных действий могут быть оспорены лишь в судебном порядке.
Но иногда возникают сложные ситуации, когда оформление прав собственности на недвижимое имущество продолжается несколько месяцев. Если, допустим, в это время доверитель скоропостижно скончался, то доверенное лицо может просто об этом не сразу узнать.
Регистраторы перегружены работой, и если направлять нотариусу запросы о каждой доверенности, то функционирование регистрационной службы будет нарушено.
— Говорят, что по новым правилам сроки регистрации сокращены — для физических лиц до десяти дней. Это так?
— Десятидневный срок установлен при государственной регистрации прав граждан на объекты жилого фонда в многоквартирных жилых домах; на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров их передачи в собственность в порядке приватизации. Кроме того, за десять дней возможна государственная регистрация прав физических лиц на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, и на создаваемые или созданные на таких земельных участках объекты, оформляемые в упрощенном порядке (согласно ст. 25.2 и 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
— Расскажите немного о льготах. Кто на них имеет право? На всей ли территории России они действуют?
— В соответствии с приказом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 22.02.2012 № Пр-39 «О сокращении сроков проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на территории Московской области установлены сокращенные сроки проведения государственной регистрации по отдельным видам регистрационных действий. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним с участием ветеранов Великой Отечественной войны займет не более трех рабочих дней. Такой же срок предусмотрен для объектов жилого назначения, приобретаемых для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и детей-инвалидов.
— И последний вопрос. Скажите, а есть отличия в регистрации земельных участков и квартир? Что сложнее?
— Разница только в перечне представляемых документов, в сумме государственной пошлины, а также в сроках. Если все документы в порядке, никаких сложностей в процессе регистрации не возникнет.
К СВЕДЕНИЮ
Министерством юстиции утверждены следующие формы предоставления информации из ЕГРП:
1) сведения о любом объекте недвижимости в виде выписки из ЕГРП о зарегистрированных правах на него, а также ограничениях (обременениях) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;
2) сведения о содержании правоустанавливающих документов, на основании которых зарегистрировано право на объект недвижимого имущества;
3) обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;
4) выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости.
