О том, какой налоговый вычет полагается при покупке обычной квартиры или дома, знают практически все. Но на рынке появляется все больше новых и непривычных объектов. Нестандартные сделки и непростые примеры налогообложения — предмет беседы с Ириной Федуловой, ведущим аудитором ООО фирмы «Ажур-Аудит».— Перечень объектов недвижимого имущества, при купле-продаже которых может быть предоставлен имущественный налоговый вычет, определен ст. 220 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ). Однако в этом списке не значатся пентхаусы, таунхаусы и другие необычные дома и квартиры, сравнительно недавно появившиеся на рынке жилья. Как это сказывается на налогообложении?
— Действительно, вычеты предоставляются в случаях, предусмотренных НК РФ. Так, в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ указаны объекты недвижимого имущества, при продаже которых налогоплательщику полагается налоговый вычет в размере 1 млн руб. Это жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики и земельные участки, а также доли в праве на указанные объекты недвижимого имущества.
При покупке ряда объектов недвижимости налогоплательщику также предоставляется налоговый вычет в сумме расходов на приобретение, но не превышающий 2 млн руб. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, к таким объектам относятся жилые дома, квартиры, комнаты, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, а также доли в праве собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
В настоящее время, несмотря на широкое распространение таких обозначений недвижимого имущества, как «таунхаус», «пентхаус», «коттедж» и так далее, легального определения указанных терминов законодательство РФ не содержит, поскольку они не создают новых категорий объектов недвижимого имущества, а лишь характеризуют различия между уже существующими. Так, под таунхаусом следует в большинстве случаев понимать комплекс малоэтажных жилых домов, предназначенных для отдельного проживания, совмещенных друг с другом боковыми стенами. Пентхаус, как правило, обозначает квартиру, расположенную на последнем этаже и имеющую открытую площадку или террасу с одной либо нескольких сторон здания.
Для целей налогообложения физических лиц имеет значение вид объекта права. Именно от него будет зависеть, получит ли налогоплательщик налоговый вычет при купле-продаже недвижимого имущества. Необходимо, чтобы в правоустанавливающих документах объект права был обозначен как квартира (часть квартиры), комната, либо жилой дом (часть жилого дома), либо доля в праве на указанное имущество.
— Как правильно оформить сделку купли-продажи с объектами, не включенными в НК РФ в качестве жилых, чтобы впоследствии не было проблем с налоговыми органами? Каков порядок предоставления вычета?
— Как уже говорилось выше, получить имущественный налоговый вычет возможно лишь в том случае, если в правоустанавливающих документах объектом права будет выступать тот, что указан в закрытом перечне НК РФ. Но, скорее всего, пентхаус в правоустанавливающих документах будет обозначен как квартира, и значит, при его покупке налогоплательщик получит право на вычет.
Необходимо следить за тем, чтобы оформление сделки купли-продажи полностью соответствовало нормам Гражданского, Семейного, Жилищного кодексов РФ, а также нормам Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются письменная форма договора, предмет и цена договора, а также обязательная государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество.
Имущественный налоговый вычет в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предоставляется налогоплательщику по его выбору:
• после окончания налогового периода путем подачи налоговой декларации за соответствующий налоговый период;
• до окончания налогового периода путем получения в налоговом органе уведомления для работодателя.
При любом способе в налоговый орган необходимо представить комплект доку-ментов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета: договор купли-продажи (кроме случая строительства индивидуального жилого дома), документы, подтверждающие право собственности на имущество (акт приема-передачи либо свидетельство о государственной регистрации права), платежные документы, подтверждающие расходы по приобретению (расписка при наличной оплате, платежные поручения при безналичной оплате), а также справку по форме 2-НДФЛ за соответствующий период.
— Особый случай — апартаменты. Их относят как к жилым, так и к коммерческим помещениям. Какой вычет положен при покупке таких объектов?
— Что касается апартаментов, то законодательство также не содержит отдельного определения для этого вида недвижимого имущества. Часто это просто бытовое обозначение квартиры с определенной планировкой. В этом случае при покупке апартаментов налогоплательщик может претендовать на вычет по приобретению (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ), конечно, если в правоустанавливающих документах объектом права будет являться квартира или часть квартиры и т. д.
НК РФ не предусмотрено получение налогоплательщиком имущественных вычетов при приобретении им нежилых (коммерческих) помещений, в том числе используемых в предпринимательской деятельности.
— Если происходит продажа или покупка дома с участком, то как будет предоставлен вычет — за два объекта или за один?
— При покупке дома с участком вычет можно получить по одному из объектов по выбору налогоплательщика. Например, приобретен участок с расположенным на нем домом. Стоимость дома 7 млн руб., участка — 1,5 млн руб. Поскольку вычет предоставляется в размере не более 2 млн руб., то целесообразно заявлять его в отношении дома. Налогоплательщику необходимо доказать документально, что он потратил на покупку объекта не менее 2 млн руб.
При продаже вычет предоставляется в зависимости от сроков владения. В случае когда имущество находилось в собственности более трех лет, доход от продажи в полном объеме освобожден от налогообложения. Когда срок владения составляет менее трех лет, доход от продажи может быть уменьшен по одному из двух вариантов по выбору налогоплательщика:
1) на расходы, которые налогоплательщик несет в связи с получением дохода. К таким могут быть отнесены расходы по приобретению продаваемого объекта, расходы на оплату риэлтора, расходы на предпродажный ремонт, если это обусловлено сделкой купли-продажи. Все они должны быть документально подтверждены;
Пример. В 2008 г. были приобретены участок за 850 тыс. руб. и дом за 4,5 млн руб. В 2010 г. эти объекты были проданы: дом за 7 млн руб., участок за 1,5 млн руб. С применением расходного метода налоговая база будет определена так:
для дома
7 млн руб. — 4,5 млн руб. = 2,5 млн руб.;
для участка
1,5 млн руб. — 0,85 млн руб. = 0,65 млн руб.
Итого сумма налога
13% x (2,5 млн руб. + 0,65 млн руб.) = 0,41 млн руб.
2) на лимитированную сумму вычета в размере 1 млн руб. На такую цифру производится уменьшение всех доходов, полученных в течение года от продажи объектов жилой недвижимости со сроком владения менее трех лет. Обычно этот метод применяется в случае, если документы о произведенных расходах не сохранились или если стоимость приобретения продаваемых объектов менее 1 млн руб.
Пример. В 2008 г. были приобретены участок за 850 тыс. руб. и дом за 4,5 млн руб. В 2010 г. эти объекты были проданы: дом за 7 млн руб., участок за 1,5 млн руб. С применением метода лимитированного вычета налоговая база будет определена так:
7 млн руб. + 1,5 млн руб. – 1 млн руб. = 7,5 млн руб.
Итого сумма налога
13% x 7,5 млн руб. = 0,98 млн руб.
Другие примеры:
а) земля и дом приобретались в разное время, сроки владения на землю — 4 года, на дом — 2,5 года. В этом случае доход от продажи земли не декларируется, доход от продажи дома декларируется и облагается по одной из вышеизложенных схем;
б) земля и дом приобретались по различным договорам в один год. Документы о покупке дома сохранились, документы (расписка) о покупке участка не сохранились. Объекты продаются при сроке владения менее трех лет. Налоговая база по дому исчисляется по расходному методу, налоговая база по земле уменьшается на лимитированный вычет в размере 1 млн руб.
