Март 2020 года выдался противоречивым для девелоперов. Всплеск спроса на фоне девальвации рубля сменился резким падением после объявленного режима самоизоляции. Общее количество сделок в марте 2020 года оказалось на 14% выше, чем в феврале.

Аналитики Циан выяснили, как меняли цены крупнейшие застройщики после закрытия офисов продаж и перехода на дистанционную работу. Расчеты проведены для проектов массового сегмента и бизнес-класса.

В марте 2020-го заключено на 5% сделок меньше, чем годом ранее

В марте 2020 года в Москве было заключено 6,7 тыс. ДДУ с физлицами — это на 14% больше, чем в феврале 2020-го. В старых границах спрос в марте относительно февраля увеличился на 25%, тогда как в Новой Москве количество сделок, наоборот, снизилось на 9%.

Относительно марта прошлого года спрос в целом по Москве упал на 5% (тогда было зарегистрировано 7,11 тыс. ДДУ). В Москве в старых границах спрос вырос на 2%, а на присоединенных территориях — уменьшился на 24%. Столь резкое снижение активности клиентов ТиНАО объясняется как резким ростом цен в этой локации (+17% за год), так и негативными ассоциациями у части потенциальных покупателей, связанных с соседством с главной инфекционной больницей столицы в Коммунарке.

По итогам I квартала 2020 года на первичном рынке Москвы было заключено 17,4 тыс. договоров с физлицами (это на 11% меньше, чем в IV квартале 2019-го).

7 из 10 крупнейших застройщиков региона повысили цены в период самоизоляции

Эксперты Циан проанализировали, как менялась средняя стоимость квартир в проектах крупнейших девелоперов — лидерах по оценочному объему выручки в Московском регионе в 2019 году. Для этого посчитана средняя стоимость — исключительно по лотам, которые были представлены в продаже на все даты. Такой подход к расчетам позволил исключить корректировку средней стоимости из-за изменения структуры предложения.

По подсчетам Циан, 7 из 10 крупнейших застройщиков Московского региона с 20 марта по 3 апреля повысили цены, несмотря на переход на дистанционные продажи на время режима самоизоляции. Лидером по росту цен стали проекты Capital Group. Средний бюджет предложения «в карантин» увеличился на 5,6%. 

Более чем на процент за последние две недели повысили стоимость также «Донстрой» (+2,2%), Ingrad (+1,4%), «Самолет» (+1,3%). В пределах процента цена выросла в проектах ПИК (+0,8%), MR Group (+0,8%), ЛСР (+0,4%). Остались без изменения цены в ЖК от «Эталон», «А101» и «Гранель». В среднем по новостройкам 10 девелоперов рост цен составил 1,3%.

Для сравнения: с 3 по 20 марта, когда произошло обесценивание рубля, средний бюджет предложения в проектах крупнейших застройщиков увеличился на 0,8%. Всего же за прошедший месяц (3 марта — 3 апреля) цена выросла в среднем на 2%.

Подобная динамика в очередной раз свидетельствует об инертном характере рынка недвижимости. Застройщики реагируют на любые изменения спроса с небольшим лагом по времени — по этой причине, несмотря на падение спроса из-за режима самоизоляции, цены показали основной прирост именно во второй половине месяца.

В абсолютном выражении средний бюджет предложений в проектах 10 крупнейших застройщиков увеличился за две последние недели с 13,34 до 13,56 млн рублей (+220 тыс. рублей). За весь месяц рост составил 320 тыс.

Динамика изменения средней стоимости квартир в марте 2020 года Повышать стоимость стали реже

Эксперты Циан также проанализировали, как менялись цены на недвижимость в «докризисный» период — в феврале 2020 года, когда на рынке не наблюдались эпидемия коронавируса и высокая курсовая волатильность. Стоимость рассчитывалась также по лотам, которые были представлены в продаже на даты:

• 3 февраля («докризисный» период);
• 20 февраля («докризисный» период);
• 3 марта («докризисный» период);
• 20 марта (ажиотажный спрос);
• 3 апреля (падение спроса).

На протяжении последних двух месяцев средний бюджет предложения увеличивался в проектах четырех из 10 крупнейших девелоперов: ПИК, Ingrad, MR Group, «Группа ЛСР». Capital Group повысил стоимость впервые за последние два месяца. «Гранель», «Эталон» и «А101», наоборот, после стабильного роста взяли паузу на «карантиный» период и сохранили прайс. За прошедшие два месяца максимальный рост бюджета предложения зафиксирован в проектах «А101» (+10,6%), Capital Group (+5,6%) и ПИК (+4,5%).

Динамика изменений средних цен в проектах застройщиков — лидеров по выручке в Московском регионе

Дисконты становятся выше

На протяжении всего марта на первичном рынке недвижимости Москвы наблюдался рост среднего дисконта от застройщиков. В докризисный период в целом по столичному региону покупатель мог получить скидку в среднем 5,7%. В начале апреля — уже 6,1% (+0,4 п.п.).

Максимальный дисконт сегодня доступен в старых границах Москвы (7,4%, +1 п.п. за месяц). В Новой Москве скидка увеличилась на минимальные 0,1 п.п. — до 5%. В Московской области клиенты могут рассчитывать на среднюю скидку 5,6% (+0,2 п.п.).

Отдельные застройщики предлагают покупателям дополнительный дисконт при дистанционном заключении сделки. Такая стратегия позволит хотя бы частично компенсировать снижение активности клиентов на время закрытия офисов продаж и перехода на дистанционную работу.

В отличие от представителей малого и среднего бизнеса, которые могут рассчитывать на меры поддержки от государства, девелоперы не получили никаких послаблений и продолжают работать в прежнем режиме, несмотря на падение оборотов. С учетом продления режима самоизоляции до конца апреля можно рассчитывать на дополнительные скидки — преимущественно на отдельные лоты.

Средний уровень скидок на первичном рынке Московского региона

400 квартир и апартаментов прибавили в цене от 1 млн рублей

По подсчетам аналитиков Циан, за прошедшие две недели (с 20 марта по 3 апреля) стоимость 400 строящихся столичных квартир и апартаментов выросла на сумму от 1 млн рублей и более (учитывались только проекты массового сегмента и бизнес-класса). Наибольший рост отмечен в проекте «Небо», где квартира площадью 136 кв. м подорожала на 2,97 млн рублей — до 45,4 млн. В среднем же бюджет покупки таких лотов до повышения составлял 20,3 млн рублей.

Одновременно на 1 млн рублей и больше потеряли в цене 80 строящихся столичных квартир и апартаментов. Средняя стоимость таких лотов до снижения составляла 18,8 млн рублей.

Недвижимость Новой Москвы дорожает быстрее всего

По подсчетам аналитиков Циан, количество поисковых запросов на покупку новостроек после обесценивания рубля увеличилось в Москве на 30%. Похожая ситуация наблюдалась в конце 2014 года, когда девальвация также вызвала ажиотажный спрос на новостройки. В декабре 2014 года количество зарегистрированных ДДУ превысило ноябрьские показатели на 43%. Рассчитывая на схожий сценарий, девелоперы стали увеличивать стоимость.

Эксперты Циан отмечают, что основное повышение стоимости пришлось на вторую половину месяца, несмотря на все ограничительные меры по распространению коронавируса. Средняя стоимость квадратного метра по всем проектам в старых границах Москвы в первой половине месяца снизилась на 0,6%, что связано с проводимыми акциями, приуроченными к весенним праздникам. Во второй половине месяца рост составил 1,5% (до 217,6 тыс. рублей). В Новой Москве новостройки росли в цене на 1,3 и 2,2% соответственно (до 141,8 тыс.) В Подмосковье рост оказался чуть скромнее: 0,5 и 1,6% (до 98,4 тыс.).

Изменение средней стоимости квадратного метра, тыс. руб.

Однокомнатные квартиры Новой Москвы — в лидерах 

За последние две недели — во время объявленного карантина — максимальный рост средних цен зафиксирован для однокомнатных квартир Новой Москвы, средний «квадрат» которых подорожал на 2,7%. Для сравнения — в первой половине марта рост для таких лотов составил 0,9%. Подобная динамика оказалась характерной для всех типологий: рост цен во второй половине месяца оказался выше, чем в начале марта.

За весь март в целом максимальный рост средней стоимости отмечен для одно- и двухкомнатных квартир Новой Москвы (+3,6%), а также трехкомнатных квартир в старых границах Москвы (+2,7%).

Динамика средней стоимости квадратного метра по типу комнатности

Просмотры объявлений о продаже новостроек 2019/2020 г., Москва

«Рынок недвижимости имеет инертный характер, застройщики еще не успели отреагировать на введенный режим самоизоляции, продолжив повышать цены из-за роста активности клиента на фоне девальвации рубля, — отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Подобная стратегия продавцов уже отразилась на спросе. Количество заключенных ДДУ в марте (+14% относительно февраля) оказалось ниже ожидаемых значений. Динамика числа бронирований (выбытия квартир из открытых прайс-листов), по нашим подсчетам, должна была привести к 25-процентному росту продаж по итогам марта. Относительно скромные итоговые показатели объясняются как удлинением регистрационных действий, так и расторжением броней из-за изменений планов у покупателей. В апреле количество заключенных ДДУ в годовой динамике может снизиться на 50%, что приостановит индексацию цен девелоперами, которые должны будут адаптироваться к новым экономическим реалиям».

Фото: Игорь Порхомовский