Покупка жилья в новостройке еще на этапе котлована — один из самых доступных способов решения квартирного вопроса. Такие объекты стоят значительно дешевле готовых, но и подводных камней больше. Сейчас на рынке появился такой инструмент, как страхование рисков долевого строительства. Насколько он эффективен? В каких случаях им можно воспользоваться? Об этом рассказывает Юрий ГольдберГ.
Юрий Гольдберг, управляющий партнер компании НСКА
Рынок первичной недвижимости остается одним из самых динамично развивающихся. Спрос, равно как и предложение, неустанно растет, но и проблемы накапливаются. Если обратиться к статистике, то число обманутых дольщиков на начало 2012 г. превышает 95 тыс. человек, это более 960 проблемных объектов, что составляет около 10% общего количества строящегося жилья. На сегодняшний день данный вопрос можно смело причислять к остросоциальным.
Сейчас активно обсуждается имеющееся законодательство, контролирующее сферу долевого строительства (214 ФЗ), рассматриваются на различных уровнях поправки, нацеленные на ужесточение контроля, обсуждаются инициативы введения обязательного страхования рисков застройщиков и т.д. Но конкретные решения еще не приняты (помогут ли они — тоже пока непонятно), а существующее законодательство не гарантирует дольщикам сохранности денег, вложенных в покупку квартиры на стадии строительства. Поэтому рядовым покупателям приходится брать инициативу по защите своих финансовых интересов в собственные руки.
Важно помнить о том, что в процессе реализации любого строительно-инвестиционного проекта иногда возникают непредвиденные обстоятельства и ситуации, которые не обязательно зависят от опыта и добросовестности застройщика или от законности схемы продаж. Например, могут измениться конъюнктура рынка или цены на стройматериалы, появиться проблемы с внешними инженерными сетями, не исключены также дефолты подрядчиков и поставщиков. Данные факторы опасны тем, что далеко не всегда их можно предвидеть на стадии покупки, но они способны повлиять на четкое соблюдение условий договора долевого строительства.
В последние несколько лет рынок отреагировал на существующие проблемы. Одним из новых, но максимально эффективных рыночных инструментов является страхование рисков долевого строительства. Появляются компании, которые предлагают услуги, защищающие вложенные в недвижимость средства от форс-мажорных обстоятельств, с которыми на практике могут столкнуться покупатели. Это, например, банкротство застройщика, перенос или срыв сроков сдачи объекта и др.
Страхование финансовых рисков дольщиков — услуга, которая гарантирует при наступлении страхового случая возврат в полном объеме средств, вложенных в недвижимость на стадии строительства. Страховым случаем считается неисполнение обязательства застройщика по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости и невозвращение ему денег независимо от причин, по которым наступают указанные события (не исключая двойные продажи).
Использовать страхование возможно на любом этапе строительства. Стоимость страховки зависит от результатов соответствующей экспертизы, которая производится для оценки степени риска и может колебаться от 1 до 4,5% от цены покупаемой квартиры. Страховку оплачивают сразу за весь срок действия договора страхования, вплоть до момента передачи квартиры.
Получается, что, заплатив за гарантию возврата вложенных средств даже 4,5% на стадии котлована, уже через два-три месяца экономия дольщика за счет роста цены уже оплаченной квартиры (в зависимости от степени готовности объекта) позволит забыть о затратах на страховку.
Конечно, бывают случаи, когда страховые компании разоряются и уходят с рынка. Если страховой случай произойдет после ликвидации такой организации, получить выплату будет практически невозможно. Поэтому к выбору страховщика необходимо подходить ответственно. Поинтересоваться, как давно он работает, нет ли признаков неплатежеспособности. Если же банкротство страховщику не угрожает, то гарантией, как и в любом другом бизнесе, является договор.
Кроме того, граждан от лжестраховщиков защищает государство. Во-первых, деятельность страховых организаций контролируется ФСФР. Страховщики сдают документы ежеквартально, формы отчетности позволяют регулятору оценить структуру бизнеса компании, выполнение нормативов финансовой устойчивости, платежеспособность, объемы по перестрахованию и выплатам. По фактам выявленных нарушений надзорный орган может выдать страховщику предписание по их устранению, лишить его лицензии или приостановить ее действие. Во-вторых, компетентные органы на регулярной основе проводят перекрестные проверки, анализируют открытую финансовую отчетность страховщика и по характерным признакам определяют компании, причастные к реализации незаконных финансовых схем, и пресекают их деятельность.
