Рыночные цены на недвижимость — вещь эфемерная и властным структурам вроде бы неведомая. Такой вывод можно сделать исходя даже из того, что на новый механизм исчисления налога все никак не перейдут, его по-прежнему рассчитывают по инвентарной стоимости. На самом деле государство ориентируется в рыночных ценах настолько хорошо, что, возможно, в недалеком будущем части специалистов из сферы недвижимости придется подыскивать себе новую работу, поскольку их нынешние услуги окажутся невостребованными.
Инвентаризация вакуума
Что такое инвентарная стоимость квартиры или дома, информация о которой требуется каждому продавцу и покупателю и которую узнают в бюро технической инвентаризации (БТИ)? По сути это рассчитанная по особой методике себестоимость строительства с поправкой на коэффициент износа здания. Разработали такой метод учета в 50-х гг. XX в., когда после войны в нашей стране начиналось активное возведение жилья. Поскольку частной собственности на недвижимость тогда, по большому счету, не существовало и рынок в его современном понимании отсутствовал, не было никаких причин использовать при расчетах и другие сведения об объектах.И поныне БТИ пользуются прежней методикой определения инвентарной стоимости. Нет ничего удивительного в том, что она разительно отличается от цены, за которую собственник готов расстаться со своей недвижимостью и которую согласен выложить покупатель. БТИ закрывает глаза на особенности земельного участка, где расположено здание, на уровень окрестной инфраструктуры, не говоря уже о таких виртуальных ценностях, как престижность местности.
Государственные структуры сейчас используют и другой показатель — кадастровую стоимость недвижимости, которую определяет Росеестр (он должен завершить эту работу до конца 2012 г. по всей территории России). При этом как раз по максимуму учитываются любые нюансы. «При подсчетах кадастровой стоимости обращают внимание в том числе на месторасположение того или иного объекта капитального строительства, качество земельного участка и вид его разрешенного использования, престижность местности и множество иных параметров, — рассказывает руководитель Росреестра Сергей Васильев. — Поэтому в тех 12 регионах, где оценка недвижимости уже завершена, кадастровая стоимость в некоторых случаях на порядок выше инвентарной».
В число таких территорий вошли, например, Калиниградская область и Краснодарский край. В престижной Куршской косе, расположенной на побережье Балтийского моря, кадастровая стоимость объектов превышает инвентарную в 10–15 раз. Точно такая же ситуация и в Сочи.
Сама методика оценки была разработана и утверждена Минэкономразвития буквально на исходе 2011 г. Поэтому в ней заложены самые актуальные алгоритмы, максимально соответствующие нынешним реалиям. «В результате кадастровая стоимость предельно приближена к рыночной цене», — утверждает С. Васильев.
Кстати, по закону «Об оценочной деятельности» актуализировать данные будут не реже одного раза в три года. А если возникнет объективная необходимость (например, произойдет заметный скачок цен), то и чаще. Поэтому отклоняться от рыночного курса кадастровая стоимость не будет никогда.
Рыночный курс кадастра
Коль рыночная цена и кадастровая стоимость идут на одном уровне, может показаться, что не расчетным показателям очень скоро впору будет подтягиваться к рыночным, а наоборот, рыночным ценам брать пример с данных, сбор которых Росеестр завершит до конца нынешнего года. Так, чтобы сделать рыночно-корректную оценку своего объекта, к дорогостоящим специалистам можно будет не обращаться, достаточно взять из кадастра выписку о его стоимости.
Но тут есть одна хитрость. Дело в том, что последнюю точку в определении кадастровой стоимости ставит не Минэконоразвития как разработчик методики подсчета, и даже не Росеестр как организатор всего процесса. Последнее слово остается за местными властями регионов, которые вправе добавлять к полученному результату различные коэффициенты.
В принципе повод наделить их такими полномочиями имеется. Россия — слишком большая страна. Поэтому даже самая совершенная, но единая математическая модель не исключает погрешностей, а также несоответствий между полученными данными и реалиями некоторых отдельных территорий. Предназначение коэффициентов как раз в том и заключается, чтобы эти несоответствия сгладить.
Но это теория. А вот и практика, которая появилась пару лет назад, когда проводили кадастровую оценку земельных участков (напомним, что этот процесс уже полностью завершен). Желая повысить налогооблагаемую базу (ведь главный смысл кадастровой оценки — возможность введения новых алгоритмов исчисления налогов на землю и на недвижимость или на то и другое одновременно), некоторые местные власти ставили очень высокие коэффициенты.
«Ситуации порой доходили до абсурда, — говорит С. Васильев. — Допустим, есть две сельскохозяйственные области на удалении 300–400 км от Москвы, практически соседние районы. Губернаторы поставили разные коэффициенты. В итоге стоимость однотипных участков отличалась очень существенно, в три-четыре раза. С такими хитрыми товарищами потом серьезно работали полномочные представители президента Российской Федерации».
Если на этот раз, при проведении кадастрового учета объектов капитального строительства, учтут предыдущий опыт подобных махинаций и не позволят их осуществить, можно надеяться, что кадастровая стоимость действительно окажется практически равной рыночной цене. А это, в свою очередь, будет означать, что надобность в некоторых нынешних специалистах рынка недвижимости отпадет и им придется подыскивать себе новую профессию.
Источник: «ГдеЭтотДом.РУ»
1. Никаких коэффициентов к кадастровой стоимости администрация НЕ УТВЕРЖДАЕТ! Стоимость на границах областей действительно может различаться и достаточно серьезно, НО это особенности МАССОВОЙ ОЦЕНКИ. А поскольку это делается именно в разрезе субъектов, районов и т.д., то "проблема пограничных территорий" так и останется. Администрация обоих областей тут никаким образом не участвует.
2. Максимум, что может администрация утвердить набор факторов, оказывающих влияние на СТОИМОСТЬ. Реально конечно администрация может несколько больше, но мы живем в России.
3. Администрация утверждает размер СТАВКИ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА как процент от кадастровой стоимости. Поэтому если СТАВКА НАЛОГА отличается в 4 раза, то это вопрос к администрации, а не к результатам кадастровой оценки.