Циан.Журнал попросил риелторов прокомментировать, как изменились цены с мая 2020 года по май 2021-го и дать прогнозы, что будет происходить со спросом и стоимостью жилья в ближайшее время.

— Цены на квартиры в Сургуте за год выросли на 20% как минимум. До этого пиковый рост цен на недвижимость в городе наблюдался в 2013 году, когда стоимость квартир доходила до 100 тыс. рублей за квадратный метр. Потом произошел резкий обвал. В прошлом году цены на жилье вышли на максимальный уровень 2013-го и даже пробили этот потолок. Сегодня в городе есть районы, где продаются квартиры по цене 120 тыс. рублей за «квадрат» — такого в истории нашего рынка недвижимости не было никогда.

Уже к осени прошлого года стоимость квартир в новостройках в среднем по рынку увеличилась на 1 млн рублей, и этот рост продолжается. С 65–70 тыс. рублей за квадратный метр мы улетели к 90 тыс. Если раньше «однушка» в стареньком панельном доме уходила за 3 млн, сейчас такой вариант удастся найти с великим трудом.

«Молодая» однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в современном доме на вторичном рынке обойдется в сумму от 4 млн рублей и выше, цена хорошей «двушки» на вторичном рынке — около 6 млн рублей. В отдельных районах Сургута за два месяца 2021 года цена квартир в проектах с хорошими потребительскими характеристиками увеличилась на 2 млн. Везунчики, которые инвестировали в подобные проекты, оказались в огромном плюсе.

Тем не менее люди покупают жилье. Стимулирование платежеспособного спроса разгоняет цены. Если цена квартиры увеличилась на 100 тыс. рублей, эта сумма, «размазанная» в ипотечном платеже на 20 лет, не чувствуется.

На растущем рынке покупатели даже не торгуются: пока будешь торговаться, цена вырастет еще на 100 тыс.

В Сургуте произошло вымывание «первички»: сегодня получится купить только остатки квартир в доме, который будет сдаваться самое раннее через год. Есть проект, в котором продажи стартовали всего полторы недели назад, а куплено уже 65 квартир.

Пока неизвестно, будет ли продлена льготная ипотека в ХМАО — Югре (наш регион не объявлен среди тех, где планируется продлить ипотеку с господдержкой), поэтому не исключена очередная волна эпатажного спроса.

На рынок вернулись так называемые инвесторы-дилетанты, которые после 2013 года в Сургуте исчезли. Сегодня 10–15% сделок приходится на инвестиционные сделки.

Банки пролоббировали появление платежеспособного спроса. На таких «анаболиках» (у людей появились деньги в виде ипотечных кредитов, а квартир не хватает) цены на жилье просто не могли не вырасти. Благую цель сделать жилье более доступным полностью нивелировал рост цен.

Сегодня многие ждут снижения цен. Но для этого должна прекратиться накачка рынка доступными кредитами — по большому счету, от них только вред.

Рост цен на жилье продлится столько, сколько будет существовать льготная ипотека. Бюджет у правительства не резиновый — на субсидирование ставки нужны огромные деньги. Проблема доступности жилья не решена. На доступных кредитах выиграли только банки. Они получают компенсацию от правительства за льготные кредиты, зарабатывают и на застройщиках, и на покупателях, которые будут оплачивать этот «банкет» в течение последующих 20 лет.

— В Анапе цена квартир растет на 5% в месяц. Бывает, что стоимость квартиры поднимается каждую неделю. Сейчас на рынке недвижимости абсолютный беспорядок, анархия. Продавцы не знают, в какую сторону кинуться, сколько запросить за квартиру. Покупательная способность не соответствует ценам на рынке — очень большой разрыв между финансовыми возможностями клиентов и стоимостью жилья.

Самые дешевые студии без ремонта площадью 23–25 кв. м стоят сегодня 3,3–3,4 млн рублей — это более 130 тыс. рублей за «квадрат». На покупку однокомнатной квартиры в Анапе менее 4 млн рублей и закладывать даже бессмысленно.

У меня сейчас в продаже находится квартира без ремонта, без доступа к морю, ее хозяин просит 3 млн рублей. На ремонт покупателю придется потратить еще как минимум 300 тыс. рублей. Квартиры, расположенные рядом с морем, оцениваются намного выше. Еще проблема в том, что квартир в продаже просто нет.

Новостройки у нас стоят, потому что разрешения на строительство отозвали еще прошлым летом, и неизвестно, когда они появятся. На редкие выходящие в продажу квартиры в новых домах цены растут в месяц на 10–15 тыс. за квадратный метр. В Анапу за квартирой нужно либо ехать с большими деньгами, либо ждать, пока цены снизятся. Думаю, что это точно не произойдет в этом году и вряд ли случится в следующем.

— Рост цен мы начали фиксировать с сентября прошлого года. Сначала цены увеличивались понемногу, осторожно. Пик продаж пришелся на сентябрь–ноябрь. За год — с апреля 2020 года по апрель 2021-го — количество объектов на вторичном рынке резко сократилось — почти на 50%.

Если сравнить цены мая прошлого года с нынешними, рост составил как минимум 15–20%. Сегодня стоимость квартир в Калуге уже достигла 12–130 тыс. рублей за «квадрат». В последний месяц мы не наблюдаем роста цен, но это не значит, что рынок нашел точку равновесия — просто цены взлетели так, что выше уже некуда!

Кроме того, наблюдается дефицит объектов на вторичном рынке. Мы надеялись, что с февраля–марта люди начнут выставлять квартиры на продажу, но этого не случилось. Количество объектов на рынке только уменьшается. Если раньше мы пополняли базу на 40–50 объектов в неделю, то теперь эта цифра снизилась до 30–40, и мы не можем сдвинуться с этой точки. Хозяева квартир затаились, не выкладывают свои объекты.

Ситуация возвращается к состоянию рынка начала 1990-х, когда у покупателя был выбор только из двух объектов. Если клиент не выбирал какой-либо из них, объекты тут же забирали другие покупатели. То есть на рынке практически не было выбора. Сегодня очень выгодное время для тех, кто ранее не мог продать свои неликвидные с точки зрения площади или этажности квартиры.

Пока количество объектов на рынке не увеличится хотя бы на 30%, цены на жилье падать не будут.

— За год у нас в Иркутске цены на вторичную недвижимость выросли на 30%. Если чуть больше года назад однокомнатная квартира стоила в среднем 2–2,5 млн рублей, сейчас ее цена варьируется в диапазоне 3–3,5 млн рублей. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры — 5–5,5 млн рублей.

На сегодняшний день рост стоимости жилья приостановился. Цены высокие, но стабильные. Однако интерес к покупке недвижимости сохраняется так же, как и спрос на ипотеку. Выбор на рынке есть, хотя и не такой богатый, как раньше. Относительно недавно предложений было больше, клиентам порой приходилось до года ждать, пока не найдется покупатель на обычную однокомнатную квартиру.

Сейчас рынок продавца. Владельцы квартир держат высокие цены, порой покупателю трудно выбрать подходящий вариант: либо предложений мало, либо цена высокая.

80% квартир в нашем агентстве продается с привлечением ипотеки. Помимо квартир высоким спросом пользуются участки.

— Рост цен на жилье продолжается, хотя темпы роста снижаются. Медианные цены в Новосибирске на апрель 2021 года (по итогам сделок) составляют 79 310 рублей за квадратный метр для однокомнатных квартир (рост за год — на 15,8%), 71 618 рублей за «квадрат» — для «двушек» (+14,2%), для трехкомнатных квартир — 68 966 рублей (+14,2%). В среднем по Новосибирску рост стоимости на жилье составил 16,3% за год.

Спрос, особенно на дешевое жилье, продолжает расти быстрее, чем предложение. Это касается как новостроек, так и «вторички». Как следствие, цены на рынке все больше поляризуются. Новые квартиры небольшой площади в центре и у метро растут в цене быстрее всего.

Реальные доходы населения падают, инфляция растет. Люди торопятся воспользоваться льготной ипотекой, взять кредиты по низкой ставке.

Всё это способствует притоку на рынок покупателей. Отток средств с банковских депозитов, повышение ставки ЦБ РФ и нестабильность экономики по-прежнему усиливают инфляционные ожидания россиян и подогревают интерес к инвестициям в недвижимость.

— В прошлом году в Екатеринбурге цены на новостройки росли быстро, рост на разные проекты составил от 15 до 20%. В удачных проектах с продуманной концепцией, удачной локацией и хорошими планировками показатель был еще выше — до 30%.

По итогам апреля 2021 года на вторичном рынке средняя стоимость жилья составила 82 800 рублей за квадратный метр. С начала этого года стоимость выросла на 3,7%. Средняя цена квартир на первичном рынке Екатеринбурга по итогам апреля — 91 тыс. рублей за «квадрат».

Ажиотажа, который был на рынке недвижимости в прошлом году, когда включили дешевую ипотеку и люди начали скупать новостройки, уже нет. Но стабильный спрос как на первичную недвижимость, так и на «вторичку» остается.

— Рост цен на жилую недвижимость в Ростове-на-Дону, который начался в пандемию, продолжается и сейчас. Судя по тому, что у застройщиков продаются по высоким ценам не слишком качественные продукты, следует сделать вывод, что спрос на жилье по-прежнему высок.

В зависимости от сегмента цена на первичном рынке выросла на 5–15%. Но повышение еще значительнее: за последние полгода стоимость некоторых отделочных материалов выросла на 100%, цены на отделочные работы поднялись на 30–50%. А новостройки у нас чаще всего продаются без отделки. Рост цен на новостройки не может не отразиться и на вторичном рынке.

— За последний год рост цен на элитное жилье в Санкт-Петербурге составил от 6 до 16%. Например, стоимость квартиры с террасой на Ждановской набережной (площадь — 164 кв. м, с черновой отделкой) поднялась с 54,8 до 64 млн рублей.

Мы наблюдаем следующую ситуацию: цена выросла, при этом у застройщиков остается около 80% непроданных квартир в домах, где продажи стартовали год назад.

Деньги у клиентов заканчиваются, кредитоваться люди уже не могут. Банковские ставки, скорее всего, будут повышены. Возникает вопрос: как застройщики будут продавать остатки?

Мы ожидаем снижения цен до 10%, особенно в комплексах, построенных на территории бывших промышленных объектов, которые включают более 300 квартир и не обладают привлекательными видовыми характеристиками.