Современная Москва развивается настолько бурно, что ее облик меняется буквально на глазах. Но не всегда в лучшую сторону. Очертания новых высотных зданий искажают привычный силуэт города, возвышаясь над исторической застройкой. Московские власти под давлением общественности периодически вводят охранные меры, которые не позволяют столице потерять остатки аутентичности. Одна из этих мер — ограничение высотности строений.

 

Конечно, ограничения затронут не все районы Москвы, а преимущественно центр — так называемые зоны регулируемой застройки. «Для каждого квартала мы определяем свою допустимую высоту зданий. В целом в зоне регулируемой застройки объектов выше 75 м быть не должно», — заявил Александр Кибовский, глава Департамента культурного наследия города.

 

Чиновники уверены, что их инициатива позволит исключить нарушение архитектурной перспективы города и исторически сложившейся застройки.

А что по этому поводу думают застройщики? Мы задали им два вопроса.

 

 

1. Я считаю, что такие ограничения жизненно необходимы для города. Исторический центр Москвы должен быть не выше 5–6 этажей, максимум 12. И конечно, высотные дома заметно выпадают из этой архитектурной среды. Следует отметить, что предполагаемое ограничение в 75 м является очень мягким — это около 25 этажей. Такие высокие дома возможны в ЦАО только за пределами Садового кольца. В историческом центре ограничение должно быть жестче. Помимо влияния на облик города при строительстве небоскребов надо также учитывать непременно возникающую дополнительную нагрузку на социальную среду и дороги. Ведь чем больше квартир или офисов на небольшом участке земли, тем больше людей живет или работает в этом месте. А значит, необходимо продумывать еще на этапе строительства достаточное количество парковок, объездных путей, что, к сожалению, не всегда должным образом исполняется.

 

2. Чем выше дом, тем больше квадратных метров для продажи удастся получить со строительной площадки. Экономика проекта с каждым дополнительным этажом улучшается в арифметической прогрессии. Следовательно, девелопер недополучит десятки тысяч долларов за каждый метр в дополнительном этаже.

 

 

 

1. Высотная застройка перегружает все системы города. В первую очередь транспортную, так как увеличивается плотность населения, интенсивность движения при очевидной нехватке парковочных мест. Вторая проблема — перегрузка инженерных систем города, что влечет необходимость увеличения мощностей. Перегрузку испытывает и социальная инфраструктура: возникает необходимость строительства новых школ, поликлиник и т.п.

 

Текущая инициатива ограничения высотной застройки не является чем-то новым, поскольку прежние инициативы уже косвенным образом влияли на ограничение высотной застройки. Например, по современным правилам застройки в Москве существенно увеличилось число парковочных мест на квадратный метр возводимой жилой площади. Это ограничивает девелопера в возможности строить здание повышенной этажности: как известно, сооружение парковочных мест, особенно подземного паркинга, является существенной финансовой нагрузкой на проект.

 

Обсуждаемое ограничение является только звеном в цепи инициатив и реформ, которые проводит действующая администрация Москвы.

 

2. Оно усложнит реализацию и снизит рентабельность девелоперских проектов. Я бы не сказал, что это фатальным образом отразится на рынке, поскольку подобного рода инициативы ведут к более цивилизованным формам застройки города. В конечном счете они заставят девелоперов более вдумчиво и детально относиться к проектам на всех его стадиях.

 

 

 

1. В Москве существует утвержденный план развития города, в котором определены параметры застройки столичных территорий с учетом транспортного обеспечения, наличия социально-бытовой инфраструктуры и многих других факторов. Безусловно, стремительно развивающемуся мегаполису просто необходима определенная градостроительная схема, помогающая избежать хаотичной застройки и нарушения его архитектурного ансамбля. В рамках этой схемы, разумеется, должны быть обозначены точки высотности новых зданий.

 

Анализ возможной высоты нового объекта производится застройщиком еще на этапе предварительной проработки проекта и находит свое отражение в таких документах, как ландшафтно-архитектурное обследование района и обследование изменения инсоляции окружающей застройки с учетом нового строительства. Следующим этапом идет выпуск градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), в котором указываются предельные параметры застройки, в том числе по высотной отметке здания.

 

Таким образом, и сейчас в исторически сложившихся кварталах города при проектировании своих объектов застройщик должен учитывать транспортную, инфраструктурную, социально-бытовую ситуацию, а также тщательно оценивать рентабельность нового строительства в соответствии с возникающими ограничениями, после чего уже принимать решение об этажности объекта.

 

2. На этот вопрос не может быть однозначного ответа, однако многие участки, привлекательные с точки зрения местоположения, действительно могут стать нерентабельными из-за наложенных городскими властями ограничений.

 

 

 

1–2. Невозможно говорить о вреде или пользе для всех проектов московского рынка недвижимости. Ответ зависит от условий конкретной строительной площадки — стоимости покупки прав на нее у предыдущего владельца, от объема необходимых затрат на снос, санацию, другие виды работ по подготовке территории. Безусловно, для города регулирование застройки хорошо в любом случае. А вот отношения между застройщиками и столичными властями едва ли можно определить однозначно. Вопросы по отдельным проектам будут возникать и потребуют дополнительных переговоров.

 

 

 

1–2. Постановление Московского правительства действительно направлено на сохранение архитектурного облика центра столицы. С этой точки зрения решение логичное и адекватное. На проект Nagatino i-Land ограничение по высотности тоже действует: здания уже сданной первой очереди и строящейся второй у нас не превышают 75 м. Кстати, это ограничение не распространяется на законченные и уже реализуемые проекты. Следовательно, теперь на рынке предложение на высоких этажах станет эксклюзивным, и это, в свою очередь, скажется на ставках продажи и аренды.