Ранее ЦИАН.Журнал обещал рассказать о правилах добрососедства, принятых в зарубежных «многоквартирниках». Проживающие за границей россияне сообщили, чем отличается жизнь в заграничных домах.
«Соседский кодекс»
В европейских странах получила распространение практика, когда жители дома принимают общие правила добрососедства. Такой документ утверждается большинством голосов на собрании собственников. Например, свод правил определяет, что можно и нельзя хранить на лестничной клетке, порядок уборки и пр. Также можно прописать особые пункты – скажем, запрет на животных.
«Если кто-то из соседей вытворяет нечто особенное, благодаря регламенту это можно пресечь совершенно легально».
Ольга В., Германия
«У нас регламентом когда-то были запрещены любые личные вещи в подъезде и во внутреннем дворике, но с потоком переселений в доме появилось много велосипедистов. В итоге была оборудована велопарковка. А еще с недавних пор регламентом запрещено курить: муж выиграл «битву» против нового соседа, который курил на площадке фактически в открытые окна комнаты нашей дочери».
Елена Д., Италия
Елена также рассказала, что ежегодно в доме проводятся заседания с управляющим для решения насущных вопросов и внесения изменений в регламент. При этом у жителей «вес голоса» рассчитан исходя из размеров площади в собственности. Администратор в качестве третейского судьи в спорах – это удобно, заключает собеседница ЦИАН.Журнала.
Голландия
Одна из наших бывших соотечественниц Лидия Г., не знавшая до определенной поры всех тонкостей домовладения и отношений с соседями в Голландии, попала в неприятную ситуацию.
«Мне пришел довольно большой штраф за то, что я выбросила коробку, не сложив ее компактно. Причем донесли на меня соседи – я в тот день даже обратила внимание на то, что один из них роется в общем баке. Меня тогда это удивило, но значения этой сцене я не придала. А позже выяснилось, что он решил прочесть, на чье имя пришла эта коробка. Прочел и заявил куда следует. Такое доносительство в Голландии весьма распространено».
Лидия Г., Голландия
Наша собеседница сетует, что голландцы обращаются не к нарушителю, что могло бы сходу решить проблему, а сразу в полицию: «Однажды я спросила у знакомой голландки, почему так происходит, а она, искренне недоумевая, поинтересовалась в ответ, почему она должна совершать лишние телодвижения, объяснять законы и взывать к их соблюдению, когда можно за полминуты уведомить о нарушении органы».
Франция
Как рассказала парижанка Янина Ф., во Франции каждый многоквартирный дом – кондоминиум, что является принципиальным отличием от российских домов.
«Собственник владеет не только квартирой, но и частью общей площади дома, двора или даже сквера, который принадлежит конкретному дому. Величина, которой он владеет, пропорциональна его жилплощади».
Янина Ф., Франция
Во Франции свод принятых в доме правил тоже практикуется, а его неисполнение также чревато судебными разбирательствами.
Собеседования с будущими жильцами во Франции не проводятся – продать или сдать свой объект в аренду может кто угодно и кому угодно. Правда, в правила дома можно внести исключение и сдавать квартиры только физлицам, запретив продавать квартиру каким-нибудь конторам.
США
В Америке проблема взаимоотношений с соседями в многоквартирных домах не сильно отличается от российской, рассказывает проживающий в США Андрей З.
«Тоже бывает, что соседи пьют, шумят, ругаются, а бывает, что оказываются милейшими людьми. Отсутствие соседей – одна из основных причин, почему многие американцы предпочитают жить в собственных домах, а не в квартирах, если у них есть такая возможность».
Андрей З., США
При этом, в США ситуация, когда соседи принимали бы решение о том, позволить ли кому-то въехать в квартиру или наоборот, выдворить, невозможна, уверен Андрей.
«Многоквартирные дома являются юридическими лицами и взаимоотношения с жильцами находятся в правовом поле. Поэтому сама идея того, что соседи могут что-то решать в отношении конкретного жильца сводится к очень простому вопросу: являются ли соседи этим юридическим лицом? Если нет, то и дело их – сторона. Если же являются (например, они члены правления кооператива или члены правления домовой ассоциации), то тогда их мнение важно, но оно регулируется как правилами дома, так и законодательством».
Андрей З., США
При этом, ответственность по закону могут нести как юридические, так и физические лица, входящие в правление и принимающие решения от имени юридического лица. Есть законы, защищающие права жильцов – в частности, от дискриминации по цвету кожи, этническому происхождению и пр. Но также есть и законы, защищающие юрлицо, ответственное за предоставление жилого помещения.
«Например, у дома есть правовая возможность выселить человека, который каждую неделю устраивает пожар. Во всех подобных ситуациях все решается через суд либо, что чаще всего, заключением досудебного соглашения. То есть, когда сторонам примерно ясна перспектива исхода разбирательства в суде и видна круглая сумма судебных издержек, у них есть мотивация договориться по-хорошему», – рассказал Андрей.
Американское правосудие
В случае потенциальной конфликтной ситуации правление дома сделает все возможное, чтобы избежать судебного разбирательства с жильцом. Ситуация, когда собственники по своей инициативе пытаются вести какую-то агитацию и собирают подписи, является потенциально опасной и правление ее моментально возьмет под свой контроль, продолжает Андрей.
Например, жильцу или группе жильцов будет предложено обратиться в правление с петицией, жалобой или своими требованиями в письменном виде (сбор подписей на таком обращении вполне допустим, если процедура сбора не нарушает закона). Далее правление рассмотрит это требование (возможно, воспользовавшись консультацией у юристов) и примет решение.
«Если то, чего добиваются жильцы, противозаконно, то они получат соответствующее уведомление и вопрос будет закрыт. Форма, в которой правление уведомит жильцов, тоже очень важна и решение о ней, возможно, будет принято при участии юриста», – объясняет наш собеседник.
Черное и белое
«Важна не только суть притязания, но и его форма. Любой человек может подать в суд не только на правление, но и на любое гражданское лицо. При неблагоприятном исходе «активист» может лишиться сбережений, имущества и жилья, а юридическое лицо, представляющее дом, получить иск на сумму, многократно превышающую годовой бюджет», – говорит Андрей.
Стоит заметить, что несмотря на очень жесткое правовое регулирование в Америке существуют реальные дискриминационные проблемы, признает собеседник ЦИАН.Журнала. В «квартирных делах» чаще всего они касаются чернокожих американцев. В США квартирные дела такого рода иногда доходят до суда. И если истцу удается доказать дискриминацию, то правление дома ждут крупные неприятности.
Правовые аспекты устройства многоквартирных домов в США очень сложны. Например, есть апартаменты для найма, где юридическим лицом является владелец дома (или его дочерняя компания), а также управляющая компания. Есть кондоминиумы, где человеку принадлежит недвижимость только в виде пространства между стенами его квартиры. Есть кооперативы, где жильцы владеют акциями кооператива, а не самой недвижимостью. Вместе с тем правовое устройство жилого помещения и существующее законодательство во многом определяют и взаимоотношения человека с домом, где он живет.
В кооперативах и кондоминиумах правила могут быть очень разные. Добиться выселения человека из кондоминиума намного сложнее, чем из кооператива, но при определенных обстоятельствах тоже возможно.
Иллюстрации: Дмитрий Максимов, Анна Чигарова
