Средняя стоимость 1 кв. м уменьшилась почти на 5% — к такому выводу пришли аналитики Циан, подведя итоги I полугодия. В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего эксперты проанализировали 129 городов, а также Московскую и Ленинградскую области.
Отложенный спрос не помог вернуться к докризисным значениям
По итогам I полугодия 2020-го средневзвешенная стоимость 1 кв. м снизилась за прошедшие полгода на 4,7%, составив 72,2 тыс. рублей (в начале года «квадрат» стоил в среднем 75,8 тыс. рублей).
Средневзвешенная цена 1 кв. м на протяжении I квартала была относительно стабильна: на 1 апреля 2020 года она была равна 76,1 тыс. рублей — максимальное значение за все полугодие. За I квартал прирост составил 0,4%. Во II квартале, большая часть которого прошла в режиме общей самоизоляции из-за коронавируса, средневзвешенная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке РФ начала снижаться: за апрель падение было небольшим, всего на 1%. По итогам мая квадратный метр по стране подешевел в среднем на 5%, хотя частично отыграл свое падение в июне (+0,9% относительно мая).
Таким образом, после снятия всех ограничений рынок не смог моментально вернуться к докризисным показателям, даже несмотря на формирование отложенного спроса на протяжении двух месяцев.
В годовой динамике (относительно июня 2019-го) средние цены на вторичном рынке ниже на 3,7%: год назад «квадрат» обходился в среднем в 75 тыс. рублей.
Динамика средневзвешенных цен на вторичном рынке недвижимости России (города с населением 100 тыс.+), тыс. рублей
По данным Аналитического центра Циан
Крупные города выбиваются из статистики
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по России — 3,56 млн рублей при площади квартиры 56 кв. м. За прошедшее полугодие он тоже снизился на 4,8%: в январе квартира на вторичном рынке уходила в среднем за 3,74 млн рублей. Год назад средний бюджет составлял 3,72 млн рублей. Средняя площадь при этом практически не меняется и колеблется в диапазоне 55,7–56,1 кв. м.
В городах-миллионниках средняя стоимость квадратного метра по итогам I полугодия показала большее снижение, чем рынок в целом. Средневзвешенная цена «квадрата» в крупнейших городах равна 92 тыс. рублей — это на 9,2% ниже, чем в январе 2020 года (101,3 тыс. рублей). В годовой динамике цена упала на 9,9% (со 102,1 тыс. рублей).
В Москве средневзвешенная стоимость 1 кв. м за I полугодие увеличилась на 1,3% — до 214,9 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге за прошедшие полгода «квадрат» подорожал на 2,4% — до 124 тыс. рублей.
В городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн средневзвешенная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке за I полугодие 2020-го выросла на 6,7% — до 59,1 тыс. рублей (с 55,4 тыс. рублей). В годовой динамике цена выросла на 6,5%.
Крупные города оказались более устойчивыми перед карантином и пережили эпидемию, при этом не просто сохранив, но и увеличив среднюю стоимость на вторичном рынке.
Динамика средневзвешенной стоимости 1 кв. м в городах РФ
1 июля 2019 г. | 1 января 2020 г. | 1 июля 2020 г. | Динамика за полугодие | Динамика за год | |
Все города РФ (с населением более 100 тыс. жителей) | 75 | 75,8 | 72,2 | -4,7% | -3,7% |
Только города-миллионники | 102,1 | 101,3 | 92 | -9,2% | -9,9% |
Только города с населением от 500 тыс. до 1 млн | 55,5 | 55,4 | 59,1 | +6,7% | +6,5% |
По данным Аналитического центра Циан
В 86% городов снижения цен не произошло
По подсчетам Циан, в I полугодии средняя стоимость 1 кв. м снизилась только в 18 городах, или 14% (с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области).
Наибольшее падение цен отмечено в городах:
- Братск, Сибирский ФО (–7,5%);
- Якутск, Дальневосточный ФО (–3,8%);
- Орск, Приволжский ФО (–3%).
Для остальных 86% городов в I полугодии 2020-го средневзвешенные цены на «вторичку» росли.
Максимальное увеличение произошло в:
- Нальчике, Северо-Кавказский ФО (+10,5%);
- Находке, Дальневосточный ФО (+8,6%);
- Петрозаводске, Северо-Западный ФО (+8,6%).
Впрочем, для 27% городов цена колебалась незначительно — в пределах 1%.
Применительно к федеральным округам за I полугодие 2020-го падение средневзвешенной стоимости отмечено для Центрального ФО (–12%) и Северо-Западного ФО (–3%). В остальных округах зафиксирован рост цен. Максимальные значения — в Дальневосточном (+11% за полгода), Южном (+7%), Сибирском (+5%) федеральных округах.
Динамика средней стоимости 1 кв. м по федеральным округам
Федеральный округ | Средневзвеш. цена 1 кв. м, тыс. руб. июль | Динамика за I полугодие | Динамика за год |
Центральный | 93,5 | -12% | -14% |
Северо-Западный | 91,1 | -3% | 1% |
Дальневосточный | 71,8 | 11% | 24% |
Южный | 65,3 | 7% | 5% |
Уральский | 61,9 | 3% | 4% |
Сибирский | 60,2 | 5% | 7% |
Приволжский | 54,8 | 3% | 1% |
Северо-Кавказский | 48,1 | 5% | 3% |
По данным Аналитического центра Циан
Кто ищет, тот найдет. Но небыстро
Режим самоизоляции поставил на паузу многие сделки, поэтому логично, что средний срок экспозиции квартир в большинстве городов-миллионников. По подсчетам Циан, средний срок «жизни» объявления в I квартале 2020 года на вторичном рынке в городах-миллионниках достиг 43 дней: чтобы продать квартиру, требовалось порядка полутора месяцев.
Эксперты подчеркивают, что на сроках экспозиции в I квартале сказалась и девальвация курса рубля: покупателям приходилось быстрее принимать решение о сделке.
Во II квартале 2020-го, половина которого прошла в режиме самоизоляции, средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке растянулся более чем в полтора раза (+63%) относительно предыдущего квартала — до 70 дней по всем городам-миллионникам.
Наибольшее увеличение среднего срока экспозиции в апреле–июне относительно I квартала зафиксировано для Волгограда (+87% — до 108 дней), Москвы (+83% — до 78 дней), Воронежа (+81% — до 62 дней), Красноярска (+80% — до 63 дней). Практически не изменился средний срок продажи квартиры только в Краснодаре (+2% — до 46 дней).
Средний срок экспозиции квартиры в городах-миллионниках
в I квартале 2020 года
По данным Аналитического центра Циан
Покупатели возвращаются на рынок после полутора провальных месяцев
Эксперты Циан проанализировали количество просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Оба города имеют схожую динамику потенциального спроса. В I квартале 2020-го число интересантов на вторичном рынке оказалось сопоставимым с прошлогодними значениями.
Обвал спроса произошел вместе с объявленным по России режимом самоизоляции. Отрицательная динамика в сравнении с прошлогодними значениями наблюдалась до конца апреля. В мае активность начала восстанавливаться за счет отложенного спроса. Покупатели возвращаются на рынок, рассчитывая заключить сделки сразу после завершения ограничительных мер.
В результате на вторичном рынке Москвы по итогам I полугодия количество просмотров объявлений о продаже оказалось выше прошлогодних значений всего на 0,2%. В Санкт-Петербурге прирост отмечен на уровне 1,3%. Таким образом, рынок компенсировал провальные полтора месяца, но речи о росте общего количества просмотров относительно прошлогодних значений пока нет.
Просмотры объявлений о продаже квартир на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге на сайте Циан (по сравнению с прошлым годом)
По данным Аналитического центра Циан
40% квартир на вторичном рынке — в домах не старше 20 лет
Большая часть квартир — 40% всего объема лотов в продаже — продается в домах, построенных за последние 20 лет (с 2000 года). Наименьшая доля — в корпусах, появившихся еще в довоенное время: всего 2% общего объема предложения продается в домах 1940 года постройки и более старых. На дома, возведенные в 1960–1999 годы, приходится 53% квартир в продаже.
Интересно, что самая высокая средневзвешенная стоимость «квадрата» — именно в самых старых домах, построенных до 1940 года (97,6 тыс. рублей). Обычно такие здания расположены в центре города, поэтому высокая стоимость объясняется в первую очередь локацией.
Высокую средневзвешенную стоимость имеют и относительно новые дома, построенные за последние 20 лет: 88,1 тыс. рублей за кв. м. Это связано с качественными характеристиками объектов: планировками, инженерией, инфраструктурой, иными словами, с современной концепцией и высоким качеством, не требующим существенных вложений.
Удастся значительно сэкономить, если выбрать жилье, «родившееся» в 70–80х гг. прошлого века — время массового индустриального строительства хрущевок и панельных домов: средневзвешенная стоимость «квадрата» таких квартир — чуть выше 61 тыс. рублей.
Распределение объема предложения по годам
постройки домов (города с населением 100 тыс.+)
Год строительства дома | Доля квартир в продаже | Средневзвешенная цена 1 кв. м |
до 1940 | 2% | 97,6 |
1940–1959 | 5% | 72,9 |
1960–1979 | 29% | 63,3 |
1980–1999 | 24% | 61,3 |
2000–2020 | 40% | 88,1 |
По данным Аналитического центра Циан
В городах-миллионниках в новых домах, построенных после 2000-х годов, выставлено на продажу только 18% объема предложения, а в домах, построенных в 1940 году и ранее, — уже 39% объема предложения. Аналитики делают вывод: жители крупнейших городов чаще задумываются о переезде из старого дома, чем россияне в среднем.
Распределение объема предложения по годам постройки домов в городах-миллионниках
Год строительства дома | Доля квартир в продаже |
до 1940 | 39% |
1940–1959 | 16% |
1960–1979 | 13% |
1980–1999 | 13% |
2000–2020 | 18% |
По данным Аналитического центра Циан
В лидерах предложения — кирпичные и панельные дома
Почти половина квартир в России (42%) в продаже — в кирпичных домах. На втором месте — панельные дома (34%). С большим отрывом следуют монолитные и монолитно-кирпичные корпуса (10% квартир). Остальные 14% — это блочные дома, смешанные конструкции, деревянные строения и пр.
Самая высокая средневзвешенная стоимость 1 кв. м — в монолитных домах (110 тыс. рублей). Это связано не только с более дорогой технологией строительства, но и с тем, что такие дома строятся только в последнее десятилетие — значит, это еще недавние новостройки. Панельные и кирпичные дома стоят сопоставимо: в среднем 65 тыс. рублей за 1 кв. м по России (города с населением 100 тыс.+).
Эксперты указывают, что в крупнейших городах доля квартир на продажу в кирпичных зданиях меньше, чем в целом по России (38%). Квартиры в продаже в панельных домах занимают 30% объема предложения. В монолитных и монолитно-кирпичных корпусах доступно 19% лотов. 13% объема приходится на остальные типы домов по материалам и технологии строительства.
Распределение объема предложения на вторичном рынке
по типам домов (материал стен)
Город | Кирпич | Панель | Монолит | Другие |
Волгоград | 63% | 27% | 3% | 7% |
Воронеж | 52% | 30% | 12% | 6% |
Ростов-на-Дону | 52% | 27% | 13% | 7% |
Самара | 52% | 34% | 5% | 9% |
Новосибирск | 51% | 31% | 13% | 5% |
Уфа | 50% | 26% | 18% | 6% |
Пермь | 47% | 33% | 8% | 11% |
Нижний Новгород | 46% | 25% | 14% | 15% |
Омск | 39% | 49% | 5% | 7% |
Красноярск | 38% | 48% | 10% | 4% |
Краснодар | 35% | 11% | 34% | 21% |
Казань | 33% | 20% | 16% | 31% |
Санкт-Петербург | 32% | 27% | 32% | 9% |
Екатеринбург | 32% | 31% | 24% | 13% |
Челябинск | 22% | 60% | 4% | 14% |
Москва | 21% | 38% | 28% | 14% |
Общий итог | 38% | 31% | 18% | 13% |
По данным Аналитического центра Циан
«Вторичный рынок недвижимости испытывает локальный подъем за счет активизации отложенного спроса, сформированного в период самоизоляции, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Это позволило даже частично отыграть потерянную стоимость в пределах 1%, но в среднесрочной перспективе пока нет предпосылок для возврата стоимости хотя бы к показателям начала 2020 года, не говоря о росте».
По словам эксперта, снижение ключевой ставки делает ипотеку доступнее, но первичный рынок получил дополнительное преимущество — льготное кредитование, оно будет способствовать оттоку спроса в пользу строящегося жилья.
Особенно это будет заметно в регионах, где доля новостроек в общей структуре спроса уже значительна: Москва (44%), Санкт-Петербург (47%), Краснодарский край (38%) и других.
Динамика средневзвешенных цен на вторичном рынке
в I полугодии 2020 года
Народ за хрущевку 55м2 желает не меньше 3 млн.руб.
Видимо потому Волгоград и в лидерах по среднему сроку экспозиции квартир.